Tương lai của bất động sản — Khí hậu, quy định và diện mạo của các thành phố

Có một điều mình vừa mới nhận ra về các xu hướng bất động sản dài hạn: tất cả chúng đều có mối liên hệ mật thiết với nhau.

Trước đây, mình luôn coi nhân khẩu học, biến đổi khí hậu, khả năng chi trả nhà ở và công nghệ thành phố thông minh là bốn câu chuyện hoàn toàn riêng biệt. Mỗi thứ đều có những dòng tít báo riêng, những tài liệu nghiên cứu riêng và cả những hội thảo chuyên ngành riêng. Ngay cả ngành phát triển bất động sản cũng đối xử với chúng theo cách đó — những cuộc họp quy hoạch riêng, những đơn vị tư vấn riêng và cả những báo cáo phát triển bền vững riêng biệt.

Nhưng khi quan sát cách những nhà phát triển và quy hoạch thành phố tâm huyết nhất đang vận hành, mình mới thấy bốn câu chuyện đó thực chất chỉ là một. Nơi mọi người muốn sống đang thay đổi. Biến đổi khí hậu đang buộc các tòa nhà và hạ tầng phải "làm được nhiều hơn với ít nguồn lực hơn". Chi phí nhà ở tăng cao khiến những nơi đáng sống nhất bỗng trở nên quá đắt đỏ với chính những người đang làm việc tại đó. Và công nghệ cuối cùng cũng đã tích hợp đủ sâu vào đời sống đô thị để thay đổi những gì chúng ta từng nghĩ là không thể.

Bất động sản trong hai thập kỷ tới sẽ không bị định hình bởi bất kỳ yếu tố đơn lẻ nào. Thay vào đó, nó sẽ là sự tương tác giữa bốn "thế lực" lớn — sự chậm lại của tăng trưởng dân số, những ràng buộc về khí hậu, khả năng chi trả nhà ở và sự tích hợp công nghệ — tất cả đang cùng nhau viết lại định nghĩa về cái gì sẽ được xây dựng, xây ở đâu và xây cho ai. Những nhà phát triển, bên cho vay hay những nhà hoạch định chính sách nào vẫn coi đây là bốn vấn đề tách biệt thì đã tụt hậu rồi. Những người nhìn thấy chúng là một hệ thống kết nối mới chính là những người đang âm thầm tạo nên những dự án mà sau này nhìn lại, ai cũng thấy là hiển nhiên.

Nếu bạn chỉ có vài phút, đây là phần tóm lược:

• Nhân khẩu học. Tăng trưởng dân số Mỹ đã chậm lại đến mức các dự báo dài hạn cần phải cực kỳ chi tiết cho từng địa phương — các con số trung bình quốc gia không còn đại diện tốt cho bất kỳ phân khúc thị trường nào nữa. California là ví dụ điển hình nhất khi đường cong tăng trưởng đã bắt đầu đi xuống.
• Khí hậu. Yếu tố này đang định hình lại bất động sản chủ yếu thông qua các quy định, chứ không chỉ qua những sự kiện thiên tai đơn lẻ — như quy định về thu gom nước mưa, hiệu quả năng lượng hay hạn chế xây dựng ở vùng ngập lụt. Những dự án chỉ xây cho đúng tiêu chuẩn hiện nay sẽ phải đối mặt với chi phí nâng cấp đắt đỏ chỉ sau 15 năm nữa.
• Khả năng chi trả. Vấn đề này không thể giải quyết nếu không mở rộng mạnh mẽ nguồn cung, nhưng cấu trúc khuyến khích "coi nhà ở là khoản đầu tư" của các chủ nhà hiện tại đang đi ngược lại việc mở rộng đó ở hầu hết các đô thị khan hiếm nguồn cung.
• Công nghệ. Hạ tầng thành phố thông minh cuối cùng cũng đã bắt kịp để biến các tòa nhà tích hợp trở nên hữu ích — từ ưu tiên tín hiệu giao thông công cộng, năng lượng phân tán đến kết nối toàn thành phố. Những tòa nhà đang được thiết kế hôm nay đã bắt đầu đón đầu những điều này thay vì ngồi chờ đợi.

Phần còn lại của bài viết là lời giải thích chi tiết tại sao bốn câu chuyện này thực chất chỉ là một.

"Cái trần" nhân khẩu học đang âm thầm siết lại

Yếu tố đầu tiên là thứ khó nhận thấy nhất theo từng tuần, nhưng lại quan trọng nhất qua nhiều thập kỷ: sự chậm lại của tăng trưởng dân số Mỹ.

Lý do thì không mới và chồng chéo lên nhau. Tỷ lệ sinh thấp hơn. Các thế hệ trẻ lập gia đình muộn hơn. Nhập cư thì lúc tăng lúc giảm tùy thuộc vào chính sách. Kết quả cộng dồn là đường cong tăng trưởng dân số tuy vẫn dương trên toàn quốc nhưng đã phẳng hơn rất nhiều so với 20 hay 30 năm trước.

Đối với bất động sản, điều này quan trọng theo một cách rất riêng. Tăng trưởng dân số chính là động cơ thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Nếu một thành phố tăng thêm 50.000 người mỗi năm, nó cần khoảng 20.000 căn hộ mới để hấp thụ lượng người đó. Nếu tốc độ tăng trưởng giảm xuống chỉ còn 10.000 người, nhu cầu nhà ở mới sẽ giảm tới 80% — ngay cả khi dân số hiện hữu vẫn còn đó.

California là ví dụ rõ ràng nhất cho thấy câu chuyện nhân khẩu học đã xoay chiều.

Đường thẳng từng dốc đứng suốt hơn một thế kỷ giờ đây đã phẳng lại thấy rõ. Dữ liệu từ cuộc điều tra dân số năm 2020 cho thấy lần đầu tiên trong lịch sử California bị mất một ghế trong Quốc hội. Các bảng số liệu di cư giữa các bang của Cục Thống kê Dân số cho thấy khoảng 6,2 triệu người đã rời California trong thập kỷ qua, trong khi chỉ có 4,9 triệu người chuyển đến — con số rời đi ròng là khoảng 1,3 triệu cư dân. Việc đóng cửa biên giới do COVID đã làm tình hình tệ hơn, nhưng xu hướng ngầm này vốn đã xuất hiện từ trước.

Có một chi tiết dễ bị bỏ qua là nhập cư quốc tế vốn là động lực lớn nhất thúc đẩy tăng trưởng dân số Mỹ trong nhiều thập kỷ qua. Chừng nào yếu tố này còn chưa chắc chắn — và thực tế là nó đã trồi sụt liên tục trong vài năm qua — thì các dự báo nhu cầu nhà ở dài hạn cũng sẽ bấp bênh theo. Những nhà phát triển và bên cho vay từng xây dựng mô hình dựa trên tốc độ tăng trưởng trước năm 2010 đã phải dành vài năm qua để điều chỉnh giảm các dự báo đó.

Thành phố và ngoại ô đều đang phát triển, dù báo chí nói gì đi nữa

Bên trong sự dịch chuyển nhân khẩu học đó, câu chuyện về địa lý phức tạp hơn những gì các dòng tít báo gợi ý — cụ thể là việc người dân đang chọn sống ở đâu trong một khu vực đô thị. Cách giải thích đơn giản là mọi người đã đổ xô ra ngoại ô trong thời COVID và các trung tâm thành phố đang lụi tàn. Nhưng dữ liệu thực tế lại lắt léo và thú vị hơn nhiều.

Trong phần lớn thời kỳ hậu chiến, vùng ngoại ô tăng trưởng nhanh hơn thành phố. Những năm 1980, 1990 và 2000 đều chứng kiến các khu vực đô thị trung tâm chỉ chiếm khoảng 7-10% tổng tăng trưởng hộ gia đình, phần còn lại thuộc về ngoại ô. Nhưng rồi có một sự thay đổi lớn vào những năm 2010.

Các khu vực đô thị đã chiếm tỷ trọng tăng trưởng hộ gia đình gấp đôi so với ba thập kỷ trước đó. Chuyên gia nhân khẩu học William Frey từ Viện Brookings đã ghi nhận sự thay đổi tương tự từ phía dữ liệu điều tra dân số: trong mỗi năm từ 2010–11 đến 2014–15, tốc độ tăng trưởng của các thành phố trung tâm đã vượt qua vùng ngoại ô — một sự đảo ngược hoàn toàn so với tiêu chuẩn thời hậu chiến. Những người thuộc thế hệ Baby Boomer thu hẹp diện tích sống để chuyển vào các căn hộ cao cấp ở trung tâm. Những người trẻ làm trong ngành công nghệ và sáng tạo muốn ở lại thành phố lâu hơn. Những người nhập cư nước ngoài tập trung vào các thành phố để tìm kiếm việc làm và mạng lưới xã hội. Cả ba yếu tố này cùng lúc hội tụ.

Rồi COVID ập đến, và nhiều người dự đoán xu hướng phục hưng đô thị sẽ đảo ngược. Một phần trong đó đã xảy ra, nhưng chỉ ngắn hạn. Đến năm 2024, các khu vực đô thị đã phục hồi hầu hết lượng dân cư bị mất trong đại dịch, trong khi vùng ngoại ô và ven đô vẫn tiếp tục tăng trưởng đều đặn như trước.

Thực tế là cả hai đều đang phát triển, nhưng vì những lý do khác nhau.

Đối với các nhà phát triển, bài học thực tế là cách đặt vấn đề "đô thị hay ngoại ô sẽ thắng" không còn hữu ích nữa. Cả hai phân khúc đều đang phát triển, và dự án đúng đắn phụ thuộc vào việc bạn phục vụ ai. Một tòa chung cư xen kẽ trong phố (urban infill) phục vụ một nhóm đối tượng hoàn toàn khác với một khu đô thị ngoại ô được quy hoạch bài bản, và cả hai đều có thể thành công nếu các yếu tố nền tảng tại địa phương hỗ trợ.

Điều đang thực sự diễn ra là mô hình "lái xe cho đến khi đủ tiền mua" (drive-until-you-qualify) ở những đô thị ven biển đắt đỏ. Những người muốn ở lại khu vực đó nhưng không đủ tiền mua ở những vòng xuyến bên trong buộc phải lái xe ngày càng xa hơn cho đến khi tìm thấy ngôi nhà họ có thể chi trả. Điều đó kéo dài thời gian di chuyển, tăng quãng đường lái xe và tạo ra nhu cầu cho bán lẻ và dịch vụ ở những nơi trước đây chưa từng có.

"Tăng trưởng thông minh" và "kiến tạo điểm đến" là lời giải từ thiết kế

Phản hồi từ phía quy hoạch cho tất cả những điều này — cách các thành phố và nhà phát triển đang cố gắng định hình những gì được xây dựng — đã hội tụ quanh hai ý tưởng chồng chéo: tăng trưởng thông minh (smart growth) và kiến tạo điểm đến (place-making).

Tăng trưởng thông minh là cái khung. Đó là một bộ các nguyên tắc thiết kế nhằm hạn chế sự dàn trải (sprawl) trong khi vẫn đáp ứng nhu cầu tăng trưởng. Các bước đi cốt lõi:

• Kết hợp các loại hình sử dụng đất để mọi người có thể sống, làm việc, mua sắm và giải trí trong khoảng cách ngắn
• Cung cấp đa dạng các loại hình nhà ở để cùng một khu vực có thể hỗ trợ nhiều mức thu nhập và quy mô hộ gia đình khác nhau
• Xây dựng những khu dân cư có thể đi bộ với vỉa hè liên tục, các khối nhà ngắn và thiết kế thân thiện với người đi bộ
• Tích hợp các lựa chọn giao thông công cộng để mọi người không phải sử dụng ô tô cho mọi chuyến đi
• Xóa bỏ quy hoạch chỉ dành cho nhà đơn lập ở những nơi đang ngăn cản sự gia tăng mật độ nhẹ nhàng

Việc thay đổi quy hoạch chỉ cho phép nhà đơn lập là phần khó khăn nhất về mặt chính trị. Nhiều thành phố tại California đã bỏ phiếu trong vài năm qua để cho phép xây nhà song lập, tam lập và các căn hộ phụ (ADU) trên những lô đất vốn trước đây chỉ được phép xây một căn nhà tách biệt. Sự thay đổi này diễn ra từng bước — không phải mọi lô đất đều được xây lại ngay lập tức — nhưng giờ đây các quy định đã cho phép tăng mật độ dần dần, điều mà trước đây là không thể. Đó chính là cách tăng trưởng thông minh vận hành ở cấp độ các quy tắc thay vì ở cấp độ từng dự án riêng lẻ.

Kiến tạo điểm đến là ý tưởng bổ trợ, được áp dụng ở quy mô khu xóm và dự án. Đó là việc mang lại cho một nơi nào đó bản sắc, cá tính và lý do để mọi người dành thời gian ở đó ngoài những lý do giao dịch thuần túy.

Ví dụ cụ thể gần đây nhất chính là những gì COVID đã làm với việc ăn uống ngoài trời. Trước năm 2020, hầu hết các thành phố đều hạn chế chặt chẽ việc các nhà hàng sử dụng không gian vỉa hè hoặc bãi đỗ xe để phục vụ khách. Khi ăn uống trong nhà trở nên không an toàn vào năm 2020, các thành phố đã nới lỏng những quy định đó vì tình thế bắt buộc. Đến năm 2022, hầu hết các nơi đã biến những thay đổi tạm thời đó thành vĩnh viễn — và những "parklet" (công viên nhỏ trên bãi đỗ xe), vỉa hè mở rộng và các chỗ đỗ xe được chuyển đổi đã trở thành một đặc trưng của đời sống đô thị hậu đại dịch.

Kế hoạch "Spaces as Places" của San Diego đã luật hóa điều này cho thành phố: các tòa nhà thương mại trong các khu vực ưu tiên giao thông công cộng có thể chuyển đổi vĩnh viễn bãi đỗ xe thành khu ăn uống ngoài trời, với các quy định về cách thực hiện và cách đền bù cho việc sử dụng không gian vốn là công cộng cho mục đích tư nhân. Đó chính là kiến tạo điểm đến ở cấp độ chính sách — biến một sự thích nghi khẩn cấp thành một tính năng thiết kế dài hạn.

Đối với các nhà phát triển, tăng trưởng thông minh và kiến tạo điểm đến không còn chỉ là lý thuyết quy hoạch nữa. Chúng ngày càng trở thành cái khung mà các thành phố sử dụng để đánh giá các dự án mới. Một dự án không phù hợp với các nguyên tắc tăng trưởng thông minh sẽ khó được cấp phép hơn. Ngược lại, những dự án tuân thủ thường nhận được sự ủng hộ đáng kể trong quá trình phê duyệt.

Biến đổi khí hậu đang viết lại "phong bì" pháp lý

Yếu tố thứ hai là biến đổi khí hậu, và cách nó đang định hình lại bất động sản chủ yếu thông qua các quy định và việc định giá rủi ro, chứ không chỉ qua những sự kiện thiên tai đơn lẻ.

Ví dụ về trận lụt ở Houston là bài học kinh điển cho thấy tại sao điều này lại quan trọng. Houston đã phát triển mạnh mẽ trong nhiều thập kỷ với các biện pháp kiểm soát sử dụng đất rất lỏng lẻo. Những khu vực rộng lớn bị bê tông hóa, năng lực thoát nước không theo kịp và các đường thoát nước tự nhiên bị chặn bởi các công trình xây dựng. Khi những cơn bão lớn ập đến, thành phố bị lụt ở những nơi chưa từng lụt trước đây — không phải vì các cơn bão đó chưa từng có tiền lệ, mà vì mô hình phát triển đã triệt tiêu khả năng hấp thụ nước tự nhiên của đất. Cuộc điều tra Boomtown, Flood Town của ProPublica và Texas Tribune đã ghi nhận trực tiếp điều này: hơn một phần ba các bất động sản bị ngập trong các trận bão năm 2015 và 2016 nằm ngoài các vùng rủi ro cao do FEMA chỉ định, tại những khu dân cư chưa từng bị lụt trong nhiều thập kỷ — cho đến khi vùng thảo nguyên vốn dùng để thấm nước bị trải nhựa lên trên.

Câu chuyện đó giờ đây đang được nhắc lại trong các phòng họp hội đồng quy hoạch trên khắp cả nước. Các thành phố ngày càng yêu cầu việc thu gom và tái sử dụng nước mưa ngay tại từng dự án riêng lẻ. Họ thắt chặt các hạn chế ở vùng ngập lụt. Họ bắt buộc xây dựng hạ tầng xanh — cây xanh, mặt đường thấm nước, mương lọc sinh học (bioswales) — để làm thay phần việc mà đất tự nhiên từng làm.

Đối với các tòa nhà, áp lực song song đến từ năng lượng. Các quy chuẩn xây dựng đang dần thắt chặt về khả năng cách nhiệt, hiệu suất cửa sổ, hiệu quả hệ thống điều hòa (HVAC) và việc tích hợp năng lượng tái tạo. Tiêu chuẩn Title 24 của California là tiêu chuẩn khắt khe nhất cả nước — bản cập nhật 2025 mới nhất vừa có hiệu lực vào ngày 1/1/2026 — nhưng các bang khác cũng đang theo sau. Các công trình xây mới phải đáp ứng tiêu chuẩn hiệu suất cao hơn nhiều so với chỉ một thập kỷ trước, và các tòa nhà hiện hữu cũng đối mặt với yêu cầu nâng cấp bắt buộc ở một số địa phương.

Hệ quả tổng hợp là chi phí xây dựng đang tăng lên, chi phí vận hành hàng ngày giảm xuống, và cấu trúc khuyến khích ngày càng ưu tiên những nhà phát triển xây dựng vượt trên mức tối thiểu của quy định. Một dự án chỉ vừa đủ đúng luật hôm nay có lẽ sẽ trở nên lỗi thời sau 15 năm nữa. Một dự án vượt xa tiêu chuẩn hiện tại chính là sự chuẩn bị cho những quy định thậm chí còn chưa được viết ra.

Cũng có một thành phần về môi trường sống và không gian mở mà chúng ta dễ bỏ quên. Khi áp lực khí hậu lên các hệ sinh thái tự nhiên tăng lên, giá trị của việc bảo tồn không gian mở — để làm môi trường sống, để hấp thụ nước mưa, để làm mát và cho sức khỏe cộng đồng — cũng tăng theo. Điều đó thay đổi cách tính toán cho các khu đô thị lớn, nơi việc phân bổ không gian xanh không chỉ là một tiện ích thêm thắt, mà là một yêu cầu pháp lý và là một tài sản môi trường.

Chuyến tham quan của The B1M về các chương trình mặt đường làm mát ở Los Angeles, quy định mái nhà xanh ở Toronto và thông gió bằng mặt nước ở Bắc Kinh là một cái nhìn nhanh trong 5 phút về cách điều này đang diễn ra ở cấp độ dự án, chứ không chỉ ở cấp độ chính sách:

Khả năng chi trả nhà ở và sự mâu thuẫn của người chủ nhà

Yếu tố thứ ba là khả năng chi trả nhà ở — và điều cuối cùng mình nhận ra là mối quan hệ của nước Mỹ với nhà ở thực chất đầy mâu thuẫn như thế nào.

Dữ liệu cơ bản thì không thể chối cãi: Chi phí nhà ở đã vượt xa thu nhập trung bình của hộ gia đình trong nhiều thập kỷ.

Tại California, từ năm 1990 đến 2018, cả giá nhà trung bình và chi phí xây dựng đều tăng vọt, trong khi thu nhập trung bình của hộ gia đình tăng chậm hơn nhiều và chỉ số CPI chỉ tăng vừa phải. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng nới rộng qua từng năm và chưa có dấu hiệu đảo ngược. Báo cáo High Housing Costs: Causes and Consequences của Văn phòng Phân tích Lập pháp California (LAO) đã chỉ ra sự phân kỳ này và truy nguyên nguồn gốc từ việc thiếu hụt nguồn cung trầm trọng — California chỉ xây khoảng 120.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 1980–2010, so với con số ~210.000 căn mà LAO ước tính là cần thiết để giữ giá nhà ổn định theo mức trung bình toàn quốc. Sự thiếu hụt này lên tới khoảng 2,7 triệu căn nhà.

Nguyên nhân gốc rễ chủ yếu nằm ở nguồn cung. California (và hầu hết các đô thị khan hiếm nguồn cung khác) đã không xây đủ nhà để theo kịp nhu cầu. Lý do thì rất quen thuộc — quy hoạch hạn chế, quy trình phê duyệt dự án kéo dài, sự phản đối mật độ từ phía hàng xóm, chi phí xây dựng cao và các quy định phức tạp. Mỗi lực cản này đều có những nhóm lợi ích riêng, và việc thay đổi bất kỳ điều gì trong số đó đều đòi hỏi nỗ lực chính trị bền bỉ chống lại sự phản đối có tổ chức.

Sự mâu thuẫn ít được chú ý hơn là nhà ở tại Mỹ đang bị đối xử như hai thứ không thể dung hòa cùng một lúc:

Hầu hết các chủ nhà đều nắm giữ phần lớn tài sản cá nhân trong ngôi nhà của mình. Bản Khảo sát Tài chính Người tiêu dùng gần đây nhất của Cục Dự trữ Liên bang cho thấy tài sản ròng trung bình của hộ gia đình năm 2022 là khoảng 193.000 USD, trong khi giá trị nhà ở ròng trung bình là khoảng 200.000 USD — nói cách khác, với một chủ nhà trung bình, vốn chủ sở hữu trong nhà gần như bằng tổng tài sản ròng của họ. Họ có một lợi ích tài chính thực tế và tức thời trong việc ngôi nhà của mình tăng giá — điều đó đồng nghĩa với việc họ có lợi ích tài chính trong việc giữ cho nguồn cung nhà ở luôn bị hạn chế. Đồng thời, xã hội cũng công nhận rộng rãi rằng nhà ở phải có giá cả phải chăng cho các gia đình lao động, rằng vô gia cư là một cuộc khủng hoảng và thế hệ tiếp theo cần có con đường để sở hữu nhà.

Hai điều này chỉ có thể hòa hợp nếu nguồn cung nhà ở mở rộng đủ nhanh để giá nhà đi ngang hoặc tăng chậm, trong khi vốn chủ sở hữu của những người chủ hiện tại vẫn tăng chủ yếu nhờ việc trả dần nợ gốc ngân hàng. Trên thực tế, ở những đô thị khan hiếm nguồn cung, nguồn cung không bao giờ mở rộng đủ nhanh, và sự mâu thuẫn này trở thành một cuộc chiến "được - mất" (zero-sum) giữa những người đã có nhà và những người đang muốn mua.

Câu trả lời thành thật cho sự đánh đổi này — điều mà các chủ nhà cá nhân thường nói riêng với nhau nhiều hơn là qua miệng các đại diện chính trị — là bất kỳ người chủ nào cũng đã chứng kiến bất động sản của mình tăng giá chóng mặt mà chẳng cần tốn công sức, và nhiều người sẵn lòng chấp nhận mức tăng giá thấp hơn để đổi lấy khả năng chi trả rộng rãi hơn cho cộng đồng. Nhưng "nhiều người" không phải là "hầu hết", và liên minh chính trị ủng hộ việc siết chặt nguồn cung luôn lớn hơn liên minh ủng hộ nới lỏng. Ngành bất động sản và các quy trình chính trị vẫn đang nỗ lực giải bài toán bất đối xứng này.

Đối với các nhà phát triển, những hệ quả thực tế là rất sát sườn. Nhà ở giá rẻ và cho người thu nhập trung bình là nơi hầu hết các địa phương muốn tập trung xây dựng mới. Các khoản trợ cấp, ưu đãi mật độ và quy trình phê duyệt tinh gọn đang ngày càng được gắn chặt với việc phân bổ các căn hộ giá rẻ. Các con số tính toán rất khó nhằn — nhà ở giá rẻ thì đắt đỏ để xây dựng nhưng lại bị áp trần giá thuê — nhưng môi trường chính sách đang ngày càng ủng hộ những nhà phát triển dám dấn thân vào mảng này.

Tòa nhà thông minh và thành phố thông minh — cuối cùng cũng đã "về chung một nhà"

Yếu tố thứ tư là công nghệ. Trong nhiều năm, "tòa nhà thông minh" và "thành phố thông minh" nghe giống ngôn ngữ marketing hơn là thực chất. Các tòa nhà chỉ có vài cái cảm biến. Các thành phố thì có vài điểm Wi-Fi trong công viên. Chẳng có gì thực sự đột phá.

Nhưng điều đã thay đổi chính là sự tích hợp. Các tòa nhà giờ đây thường xuyên vận hành hệ thống chiếu sáng, điều hòa, an ninh, tưới cây, phòng cháy và quản lý người ra vào thông qua các nền tảng thống nhất, thường có thể điều khiển ngay từ ứng dụng trên điện thoại. Các thành phố cũng đang dần xây dựng hạ tầng nền tảng — internet tốc độ cao, phủ sóng 5G, mạng lưới cảm biến — để biến các tính năng thông minh ở cấp độ tòa nhà thực sự trở nên hữu ích trên quy mô lớn.

Một ví dụ thực tế: các thành phố đang bắt đầu lắp đặt hệ thống ưu tiên tín hiệu giao thông công cộng, nơi các xe buýt có thiết bị phát tín hiệu sẽ kích hoạt đèn xanh khi chúng đến gần. Cùng một loại công nghệ mà xe cứu hỏa và xe cứu thương vẫn luôn sử dụng, nay được áp dụng cho giao thông công cộng. Thay đổi nhỏ, nhưng nó làm giao thông công cộng nhanh hơn hẳn — khiến nó trở nên hấp dẫn hơn — và đó là một trong số ít những cách thực tế để giảm sự phụ thuộc vào ô tô.

Lưới điện thông minh là một ví dụ khác. Mạng lưới điện đang dần có khả năng tích hợp năng lượng tái tạo phân tán (điện mặt trời trên từng tòa nhà, điện gió ở vùng ven), bù đắp bằng nguồn điện truyền thống khi năng lượng tái tạo không sản sinh, và tự động định tuyến lại dòng điện khi có sự cố một cách thông minh. Sự tích hợp đó là điều kiện tiên quyết để các tòa nhà có thể tham gia vào hệ thống năng lượng với vai trò nhiều hơn là chỉ những người tiêu thụ.

Điều mình thấy thú vị nhất là chuyện gì xảy ra khi hạ tầng cấp thành phố được xây dựng đủ để các tòa nhà có thể "cắm" trực tiếp vào đó. Hệ thống thu gom nước mưa ở từng tòa nhà kết nối với mạng lưới tái sử dụng toàn thành phố. Hệ thống năng lượng của tòa nhà bán ngược lại điện cho lưới điện theo thời gian thực. Các dự án phát triển định hướng giao thông (TOD) tích hợp với các hệ thống di chuyển như một dịch vụ (mobility-as-a-service) mà các thành phố đang thử nghiệm.

Chưa có gì là hoàn thiện ngay hôm nay. Trung Quốc có lẽ sẽ dẫn đầu về các nền tảng thành phố thông minh tích hợp vì họ có thể trợ cấp quy mô lớn và xây dựng các dự án thử nghiệm mới hoàn toàn (greenfield). Mỹ sẽ theo sau chậm hơn, với những thành phố như San Diego, Seattle và Boston đang thực hiện những bước đi dần dần. Nhưng quỹ đạo là rất rõ ràng, và các nhà phát triển đang xây dựng hôm nay đã bắt đầu thiết kế các tòa nhà có thể tận dụng hạ tầng thành phố thông minh trong tương lai, chứ không chỉ dựa vào hạ tầng đang có sẵn.

Một quan điểm phản biện đáng để suy ngẫm

Phản biện mạnh mẽ nhất đối với tất cả những điều này là: cách đặt vấn đề "bốn yếu tố" chẳng qua là kể chuyện sau khi sự việc đã rồi, dựa trên một cơ chế đơn giản hơn nhiều. Edward Glaeser trong cuốn Triumph of the City (Sự đắc thắng của thành phố) — và các nghiên cứu kỹ thuật hơn của Glaeser & Gyourko (2018) về cung nhà ở — lập luận rằng hầu như mọi điều thú vị về các đô thị Mỹ đều có thể truy nguyên từ một biến số duy nhất: độ co giãn của nguồn cung nhà ở địa phương. Houston bị lụt nhưng giá vẫn rẻ vì quy hoạch lỏng lẻo và nhà phát triển có thể xây dựng. California cháy nhưng giá vẫn đắt đỏ vì quy hoạch chặt chẽ và họ không thể xây thêm. Theo góc nhìn đó, "khí hậu", "nhân khẩu học" và "thành phố thông minh" không phải là những yếu tố ngang hàng — chúng đều "cưỡi" trên độ co giãn nguồn cung của yếu tố thứ tư. Câu chuyện về sự tích hợp chỉ là cách trang trí cho một đường cong cung - cầu.

Mình nghĩ Glaeser đúng khi cho rằng độ co giãn nguồn cung là biến số thống trị và phần lớn câu chuyện tích hợp là hệ quả của nó. Nhưng mình muốn phản biện lại kết luận ngầm định rằng cách đặt vấn đề này không quan trọng. Độ co giãn nguồn cung giải thích tại sao các thành phố phân kỳ; nó không giải thích cái gì sẽ được xây dựng khi nguồn cung được mở ra. Một Houston với quy hoạch lỏng lẻo sẽ xây dựng sự dàn trải phụ thuộc vào ô tô — thứ sẽ tự chi trả được trong 40 năm rồi sau đó đối mặt với hóa đơn nâng cấp khí hậu mà chưa ai định giá trước. Một Austin với quy hoạch lỏng lẻo lại xây dựng một thứ khác. Biến số nguồn cung giống như núm vặn âm lượng; sự tương tác của bốn yếu tố quyết định bản nhạc đang phát là gì. Cả hai góc nhìn đều hữu ích, và nhà phát triển nào chỉ nhìn vào núm vặn âm lượng thì sẽ bỏ lỡ cả bài hát.

Điều gì gắn kết tất cả những mảnh ghép này lại

Hình ảnh rõ ràng nhất về kiểu phản hồi hệ thống này mà mình biết đến từ sinh thái học, chứ không phải bất động sản. Khi loài sói được đưa trở lại Yellowstone vào năm 1995, chúng không chỉ làm giảm số lượng hươu. Chúng làm thay đổi nơi hươu gặm cỏ, điều này giúp cây bông và liễu phục hồi, dẫn đến sự trở lại của loài hải ly, và rồi hải ly đã làm thay đổi cả dòng chảy của những con sông. Chỉ một loài thay đổi, và cả cảnh quan đã tự sắp xếp lại:

(Khoa học thực tế thì rắc rối hơn video gợi ý — các nhà nghiên cứu sau này đã phản biện lại một phần câu chuyện về chuỗi tác động — nhưng tư duy về tính hệ thống vẫn đúng.) Các yếu tố bất động sản cũng tương tác với nhau theo cách tương tự.

Tăng trưởng dân số chậm lại có nghĩa là nhu cầu nhà ở mới giảm đi trên tổng thể — nhưng nó cũng có nghĩa là nhu cầu tập trung mạnh hơn vào những đô thị và khu vực mà mọi người vẫn đang chuyển đến, điều này làm trầm trọng thêm vấn đề khả năng chi trả ở những nơi đó.

Biến đổi khí hậu đang buộc các tòa nhà và hạ tầng phải làm nhiều việc hơn, điều này làm tăng chi phí xây dựng, khiến khả năng chi trả trở nên khó khăn hơn, đẩy mọi người ra xa trung tâm hơn, kéo dài quãng đường di chuyển, tăng khí thải từ phương tiện, và cuối cùng lại tác động ngược lại biến đổi khí hậu.

Tăng trưởng thông minh và kiến tạo điểm đến một phần là phản hồi cho vấn đề khí hậu (đậm đặc hơn, đi bộ nhiều hơn, ít phụ thuộc ô tô hơn) và một phần là phản hồi cho vấn đề chi phí (nhiều loại hình nhà ở hơn trên mỗi mẫu đất, tận dụng tốt hơn hạ tầng hiện có). Thành phố thông minh và tòa nhà thông minh là lớp công nghệ giúp cả hai trở nên khả thi hơn trên quy mô lớn.

Bạn kéo bất kỳ một sợi dây nào trong số này, những sợi dây khác cũng sẽ rung động theo. Đó là lý do tại sao những nhà phát triển, quy hoạch và hoạch định chính sách coi đây là một hệ thống kết nối thường đi xa hơn những người coi chúng là bốn vấn đề riêng biệt.

Mình từng nghĩ phát triển bất động sản chủ yếu xoay quanh dự án tiếp theo — xây cái gì, ở đâu, cho ai. Nhưng cái nhìn dài hạn thú vị hơn nhiều. Dự án tiếp theo là thực tế, nhưng 20 năm dự án tiếp theo sẽ được định hình bởi cách ngành bất động sản thích nghi với những "thế lực" mà chẳng ai trong đội ngũ dự án có thể kiểm soát. Những công ty nhận ra điều đó và điều chỉnh sớm chính là những người vẫn còn trụ vững khi những thay đổi này trở nên hiển nhiên với tất cả mọi người.

Mọi thứ sẽ trông như thế nào khi nhìn lại

Cuốn Crabgrass Frontier của Kenneth Jackson kể về câu chuyện đô thị hóa ngoại ô sau chiến tranh như một hiện tượng tích hợp chặt chẽ — trợ cấp cao tốc liên bang, các quy tắc thế chấp FHA, xây dựng hàng loạt, đất rẻ và các quy ước về sắc tộc, tất cả cùng củng cố lẫn nhau để tạo nên hình thái ngoại ô mà hầu hết người Mỹ đang sống hiện nay. Những người sống ở thời đó không nhìn thấy như vậy. Những người xây dựng khu Levittown chỉ nghĩ đơn giản là họ đang xây nhà. Những người viết quy tắc thẩm định FHA chỉ nghĩ là họ đang quản lý rủi ro. Phải mất 40 năm sau, sự tích hợp đó mới trở nên hiển nhiên — lúc đó kết quả đã được "nướng" vào hàng triệu mẫu đất sử dụng mà giờ đây rất tốn kém để thay đổi.

Mình nghĩ câu chuyện về bốn yếu tố này đang ở giai đoạn giống như đô thị hóa ngoại ô vào năm 1955. Các mảnh ghép đã lộ diện nếu bạn quan sát kỹ. Sự tương tác giữa chúng phần lớn vẫn đang là "vô hình". Những tòa nhà đang mọc lên năm nay vẫn sẽ còn đứng đó khi sự tích hợp trở nên hiển nhiên với tất cả mọi người.

Nếu mình sai, đây là những gì mình kỳ vọng sẽ thấy trong 5 năm tới: bốn yếu tố này tách rời nhau thay vì hội tụ — các quy định khí hậu dậm chân tại chỗ, các dự báo dân số thắt chặt trở lại, hạ tầng thành phố thông minh không mang lại hiệu quả như cách dự án Quayside của Sidewalk Labs đã thất bại, và độ co giãn nguồn cung (theo Glaeser) sẽ giải thích hầu hết mọi thứ còn lại. Hãy quan sát sự phân kỳ; đó chính là bằng chứng phản bác.

Điều đọng lại sâu sắc nhất với mình là tất cả những điều này đang diễn ra một cách thầm lặng. Không có một thời điểm kịch tính nào đánh dấu một thành phố trở thành thành phố thông minh, một thị trường trở nên dễ bị tổn thương bởi khí hậu, hay một thế hệ không thể mua được nhà. Nó diễn ra dần dần, thông qua hàng ngàn quyết định nhỏ của các nhà phát triển, quy hoạch, bên cho vay và chủ nhà — hầu hết họ không nhận ra đầy đủ rằng mình đang định hình cả một vòng cung dài của môi trường xây dựng.

Vậy nên câu hỏi mình muốn gửi lại cho bất kỳ ai đang đọc bài này là: yếu tố nào trong bốn thế lực trên mà bạn đã bắt đầu định giá vào các dự án bạn đang thực hiện trong năm nay — và yếu tố nào bạn vẫn đang coi đó là vấn đề của người khác?

Bài viết này khép lại chuỗi bài về các xu hướng tương lai trong loạt bài về phát triển bất động sản của mình — Real Estate Development. Hai bài trước đã đề cập đến tại sao bất động sản tiến hóa chậm và những gì COVID đã thúc đẩy.