Nhà Ở Xã Hội Trước Tiên Là Bài Toán Tài Chính, Rồi Mới Đến Bài Toán Xây Dựng

Kelly Moncrief đưa ra một góc nhìn mà mình chưa từng nghe ai nói thẳng thắn đến vậy: khi bạn chuyển từ tư duy làm chung cư thương mại (market-rate) sang nhà ở xã hội (affordable housing), bạn phải lật ngược hoàn toàn logic kinh tế của dự án.

Quy trình phát triển dự án nhìn y chang nhau.

Luật xây dựng cũng y chang nhau.

Những người thợ xây ngoài công trường thường cũng là một.

Nhưng dòng doanh thu của nhà ở xã hội bị giới hạn khắt khe từ đầu, đồng nghĩa với việc bài toán kinh tế sẽ không bao giờ chạy được nếu không có tiền trợ cấp, và điều đó buộc chủ đầu tư phải lắp ghép một bộ máy tài chính hoàn toàn khác biệt để dự án có thể thành hình.

Đây là một bài toán rất đáng để suy ngẫm: Báo cáo Nhu cầu năm 2024 của tổ chức California Housing Partnership chỉ ra rằng California mới chỉ cấp vốn được cho 12% số lượng nhà ở xã hội mà bang này cần — bất chấp bao nhiêu năm qua đã có hàng loạt đạo luật khuyến khích xây nhà, mở rộng thưởng mật độ, và hàng chục chương trình trợ cấp đang chạy. Ngoài kia không thiếu những chủ đầu tư sẵn sàng xây nhà ở xã hội. Sự ủng hộ từ giới chính trị, ít nhất là trên giấy tờ, luôn có sẵn. Vậy cái gì mới thực sự đang cản trở việc xây dựng? Những lý do dễ nghe — như bộ máy quan liêu, hội những người phản đối dự án ở địa phương (NIMBYs), hay thiếu chủ đầu tư — không hề khớp với cách cỗ máy này thực sự vận hành.

Việc phát triển nhà ở xã hội chậm chạp không phải do thủ tục hành chính. Nó chậm vì mô hình tài chính bắt buộc chủ đầu tư phải chắp vá nhiều nguồn trợ cấp khác nhau, mỗi nguồn lại có một quy trình cạnh tranh riêng, khung thời gian riêng, và những yêu cầu cũng mang tính thách thức riêng — và một dự án không thể chốt hạ cho đến khi từng lớp vốn một đều đã được điểm chỉ. Quá trình đó tốn hàng năm trời. Chứ không phải tính bằng tháng.

Hiểu được điều này sẽ thay đổi cách bạn kêu gọi chính sách nếu bạn thực sự muốn thấy có nhiều nhà ở xã hội được xây lên. Nó giải thích vì sao những quy định nghe rất nịnh tai trên giấy tờ rốt cuộc lại tạo ra ít nhà ở hơn hẳn so với những gì người ta kỳ vọng. Và nó cho bạn hai câu hỏi sắc bén để bóc trần bất kỳ đề xuất chính sách nhà ở nào: Chính sách này đẻ thêm một lớp vào cơ cấu vốn, hay gọt bớt đi một lớp? Nó tạo thêm một vòng xét duyệt cạnh tranh, hay dẹp bỏ bớt đi một vòng?

Trong bài trước, mình đã phân tích cách bước nghiên cứu tính khả thi hoạt động đối với dự án thương mại. Bài này sẽ nói về những thứ thay đổi — và thay đổi chóng mặt ra sao — khi mục tiêu là xây nhà ở xã hội. Nó cũng nói về những công cụ thưởng mật độ mà California đang tạo ra để làm thay đổi bài toán kinh tế cho cả hai loại dự án này.

Lỗ hổng doanh thu khiến dự án không thể có lời

Hãy bắt đầu với vấn đề cốt lõi nhất.

Khi bạn xây chung cư thương mại, giá thuê do thị trường quyết định. Bạn nghiên cứu khu vực, nhắm tệp khách hàng mục tiêu, và đưa ra mức giá thuê dự kiến — mức giá này phải đủ sức thuyết phục ngân hàng và đối tác góp vốn. Nếu tiền thuê thu về không đủ bù chi phí xây dựng, bạn dẹp, không xây nữa.

Còn khi bạn xây nhà ở xã hội, giá thuê bị giới hạn bởi luật. "Nhà ở xã hội" có nghĩa là chỉ dành cho những hộ gia đình có thu nhập nằm ở một ngưỡng phần trăm nhất định so với Thu nhập Trung bình Khu vực (Area Median Income - AMI) — thường là 30%, 50%, 60%, hoặc 80% AMI. Những mức thu nhập này sẽ được quy đổi ra mức giá thuê trần cho phép, được cơ quan quản lý nhà ở công bố và in thẳng vào sổ đỏ của bất động sản đó trong vòng 55 năm hoặc hơn.

Ở San Diego, một hộ gia đình ở mức 60% AMI thường đủ điều kiện để thuê một căn hộ một phòng ngủ với giá khoảng $1.800 một tháng. Giá thị trường cho cùng căn hộ đó trong một tòa nhà tương đương: $2.800 đến $3.200.

Chi phí để xây hai căn hộ đó gần như bằng nhau y đúc. Nhưng một căn chỉ đẻ ra doanh thu bằng khoảng 55-60% căn còn lại. Toán học trong bảng pro forma đơn giản là bó tay.

Đây không phải là câu chuyện về biên lợi nhuận của chủ đầu tư hay đầu cơ đất đai. Ngay cả một chủ đầu tư nhà ở xã hội làm việc hiệu quả nhất ở San Diego cũng không thể xây những căn hộ bị ghim giá thuê mà vẫn xoay xở được bằng các nguồn vay thông thường. Cái lỗ hổng đó bắt buộc phải có thứ gì đó lấp vào.

Một câu hỏi phản biện rất phổ biến là: sao không bắt buộc các dự án phải có tỷ lệ nhà ở xã hội cao hơn, hay siết chặt các yêu cầu về nhà ở giá rẻ? Ép các chủ đầu tư phải xây thêm đi.

Bài toán kinh tế cho thấy vì sao chỉ dùng lệnh ép là không giải quyết được vấn đề. Ép người ta xây những căn hộ lỗ vốn không hề tạo ra căn hộ — nó chỉ tạo ra những khoản tiền nộp phạt thay thế (in-lieu fees) và khiến các chủ đầu tư bỏ hoang miếng đất. Nếu không có nguồn trợ cấp để bù vào lỗ hổng đó, cái yêu cầu kia chỉ tồn tại trên giấy. Nhà vẫn không được xây. Một chính sách như thế chỉ đang cố chữa cái ngọn (thiếu nhà ở xã hội) trong khi ngó lơ cái gốc (một lỗ hổng tài chính mà thị trường không thể tự vá).

Vốn vay kiểu Lasagna: Cách nhà ở xã hội chốt sổ

Trong ngành này, cơ cấu vốn của nhà ở xã hội được gọi là "vốn vay kiểu lasagna". Cái tên này thật sự quá chuẩn xác.

Một dự án thương mại thường chỉ có hai hoặc ba lớp vốn: một khoản vay xây dựng, vốn tự có (equity), và xịn lắm thì thêm một khoản vay lãi suất cao (mezzanine) nếu dự án phức tạp.

Còn một dự án nhà ở xã hội có thể có tới bảy hay tám lớp: một khoản vay xây dựng bình thường, một khoản vay lãi suất ưu đãi từ tiểu bang, tiền đóng góp của quận, ngân sách phát triển nhà ở của thành phố, tiền tài trợ từ Quỹ Tín dụng Nhà ở Liên bang, vốn cổ phần huy động từ việc bán Tín dụng Thuế Thu nhập Thấp (LIHTC), và một khoản phí quản lý dự án được chủ đầu tư hoãn nhận và tính luôn vào vốn dự án.

Mỗi lớp vốn trong cái mớ đó đều đi kèm với một bộ hồ sơ riêng, tiêu chí chấm điểm riêng, hội đồng xét duyệt riêng, và thời hạn riêng. Có những nguồn vốn đòi hỏi cạnh tranh khốc liệt — bạn nộp đơn một năm một lần và phải chờ 6 tháng mới biết kết quả. Có cái thì đẻ thêm cả đống yêu cầu oái oăm khác. Lại có cái bắt bạn phải gom đủ các lớp vốn kia rồi nó mới chịu gật đầu.

Một chủ đầu tư theo đuổi dự án nhà ở xã hội 100 căn là người đang phải chạy đua cùng lúc nhiều chiến dịch gọi vốn khác nhau, mỗi cái một đồng hồ đếm ngược riêng, trong khi vẫn phải đảm bảo thiết kế của dự án làm hài lòng tất cả bọn họ cùng một lúc.

Đó chính là lý do vì sao phát triển nhà ở xã hội mất hàng năm trời mới có thể bắt đầu khởi công. Không phải do việc xây nhà chậm. Mà là do những năm tháng chầu chực để tất cả các lớp vốn đó chịu khớp nhau tại cùng một thời điểm.

Cấu trúc kiểu lasagna này cũng đẻ ra một rủi ro kinh hoàng. Chủ đầu tư phải đốt tiền cho giấy phép, bản vẽ, và phí tư vấn trước khi có bất kỳ khoản tài trợ nào được chốt chắc chắn. Một dự án cải tạo ở Linda Vista, San Diego — với 40 căn hộ hỗn hợp cho gia đình, người già và nhà ở xã hội dài hạn — minh chứng rõ cho điều này: giấy phép và chi phí tiền phát triển đã bị đốt sạch trước khi các khoản tài trợ Tín dụng Thuế 9%, vốn vay HCD, tiền của thành phố và quận, cùng nguồn tiền MHP được xác nhận. Chỉ cần một trong số các lớp vốn đó gãy gánh là toàn bộ tiền chi cho giai đoạn tiền phát triển sẽ đổ sông đổ biển và dự án bay màu. Những năm tháng chắp vá các lớp vốn không chỉ chậm chạp. Chúng là những năm tháng đánh cược tiền bạc vào một cỗ máy tài chính mà có khi chẳng bao giờ nổ máy được.

Tín dụng thuế: Trái tim của cấu trúc vốn — và cũng là miếng bánh khó nhằn nhất

Lớp vốn quan trọng nhất trong hầu hết các dự án nhà ở xã hội là Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC) — có thể là tín dụng 9% hoặc tín dụng 4% đi kèm với trái phiếu miễn thuế.

Cơ chế của nó đáng để hiểu rõ vì nó không hề hiển nhiên chút nào.

Một tín dụng thuế (tax credit) là khoản giảm trừ trực tiếp từng đồng một vào số thuế liên bang phải nộp. Nếu một dự án tạo ra 2.5 triệu đô la tín dụng thuế mỗi năm trong vòng 10 năm, tổng cộng sẽ là 25 triệu đô la tín dụng. Một nhà đầu tư — thường là các ngân hàng hoặc tập đoàn lớn đang phải đóng cả núi tiền thuế liên bang — sẽ trả tiền mặt theo giá thị trường để mua lấy mớ tín dụng đó.

Mức giá đó được gọi là tỷ lệ môi giới (syndication rate). Trong điều kiện thị trường bình thường, các nhà đầu tư sẽ trả khoảng $0.85 đến $0.95 cho mỗi đô la giá trị tín dụng thuế. Khi thị trường khó khăn hơn — tức là các tập đoàn ít phải đóng thuế hơn — mức giá đó có thể tụt dốc.

Chủ đầu tư bán số tín dụng thuế đó cho nhà đầu tư. Tiền mặt thu về sẽ trở thành vốn cổ phần (equity) của dự án. Nhà đầu tư nắm giữ một phần dự án trong suốt thời gian cam kết và dùng mớ tín dụng đó để cấn trừ vào hóa đơn tiền thuế của họ.

Với một dự án có chi phí cơ sở là $30 triệu đô:

Ở mức giá mua là $0.88, chủ đầu tư thu về khoảng $23.7 triệu đô tiền tươi — một phần khổng lồ trong tổng mức đầu tư của dự án. Loại tín dụng 9% là công cụ mạnh mẽ nhất. Và nó cũng là thứ cạnh tranh khốc liệt nhất: ngân sách cấp tín dụng 9% hàng năm của California nhỏ bé hơn rất nhiều so với nhu cầu của các dự án.

Loại tín dụng 4% thì được gộp chung với trái phiếu miễn thuế và lấy từ một ngân sách khác. Về mặt lịch sử, nó ít cạnh tranh hơn. Nhưng dạo gần đây, tài trợ trái phiếu cho nhà ở xã hội ở California cũng trở nên cạnh tranh gay gắt, bởi vì các dự luật nhà ở xã hội do cử tri thông qua đã đẩy nhu cầu lên vượt quá khả năng cấp vốn hàng năm của bang.

Nhận được tín dụng thuế chưa phải là xong chuyện. Sau khi nhận giải, chủ đầu tư chỉ có khoảng sáu tháng để chốt toàn bộ các nguồn vốn còn lại. Nghĩa là mọi lớp vốn khác — vay ưu đãi từ bang, tiền của quận, vay xây dựng, v.v. — đều phải được gật đầu trước hoặc ngay sau khi có tín dụng thuế. Chỉ cần rớt mất một lớp vốn, khoản tín dụng thuế kia cũng bay màu. Mất 3 đến 5 năm chắp vá để có một bộ hồ sơ, và chỉ có 6 tháng để chốt sổ toàn bộ.

Nghiên cứu từ trung tâm Terner Center for Housing Innovation đã đưa ra con số cụ thể về cái giá của sự rườm rà này. Cứ mỗi một nguồn vốn công cộng đẻ thêm (ngoài tín dụng thuế), dự án sẽ bị kéo dài thêm khoảng 4 tháng và đội thêm chi phí $20.460 cho mỗi căn hộ. Thế mà 76% các dự án dùng tín dụng thuế ở California từ 2020 đến 2023 lại cần tới ít nhất hai nguồn vốn công cộng khác hỗ trợ. Hệ lụy của chuyện này quá rõ ràng: mỗi lớp vốn đắp thêm vào để trám lỗ hổng tài chính lại vô tình khoét ra một lỗ hổng chi phí mới ở chỗ khác. Kiến trúc tài chính này ban đầu không được thiết kế để gây chậm trễ. Nó trở nên chậm chạp vì bị đắp quá nhiều lớp lang — mỗi chương trình mới ra đời để giải quyết một cái kẹt, nhưng lại đẻ thêm một lớp thủ tục vào cấu trúc vốn.

Vòng luẩn quẩn của mức lương tiêu chuẩn (Prevailing wage)

Đây là một trong những cơ chế tréo ngoe nhất của việc cấp vốn nhà ở xã hội: một số khoản tiền tài trợ giúp dự án có thể xây lên, đồng thời lại khiến cho dự án trở nên đắt đỏ hơn để xây.

Một số chương trình tài trợ của tiểu bang — bao gồm cả những khoản vay lãi suất ưu đãi dễ tiếp cận nhất — đi kèm với yêu cầu phải trả mức lương tiêu chuẩn (prevailing wage). Tức là phải trả lương cho tất cả thợ xây bằng với mức giá của công đoàn, khiến cho chi phí nhân công bị đội lên khoảng 20-30%.

Nếu chi phí phần cứng của một dự án 90 căn là 18 triệu đô, thì việc phải trả thêm 25% tiền nhân công sẽ làm chi phí đội thêm từ 1.5 đến 2 triệu đô. Chi phí tăng đồng nghĩa với việc cần thêm tài trợ. Cần thêm tài trợ đồng nghĩa với việc phải cạnh tranh trầy da tróc vảy hơn để vòi tiền từ một ngân sách hạn hẹp.

Đây không phải là lập luận để phản đối mức lương tiêu chuẩn — đó là một cuộc tranh luận chính sách với những giá trị chính đáng ở cả hai phe. Nó chỉ đơn thuần là việc tính toán toán học. Trong một hệ thống mà nhà ở xã hội đã quá khó xoay vốn, việc bắt nó gánh thêm chi phí chỉ khiến mọi thứ khó khăn hơn. Các chủ đầu tư đối phó với điều này bằng cách coi việc chọn trả lương tiêu chuẩn như một quyết định huy động vốn: lấy tiền của bang và chấp nhận ràng buộc, hoặc tự thân vận động và chấp nhận một lỗ hổng lớn hơn ở chỗ khác.

Công cụ thưởng mật độ của California đang thay đổi ván cờ

Giờ thì câu chuyện chuyển sang phần tươi sáng hơn: những thứ đang thực sự phát huy tác dụng.

California đã và đang tích cực mở rộng luật thưởng mật độ — tạo ra những công cụ cho phép xây nhiều căn hộ hơn trên cùng một miếng đất nếu dự án chịu chèn thêm nhà ở xã hội, hoặc ở một số khu vực nhất định thì được xây tẹt ga bất chấp quy hoạch gốc.

Chương trình thưởng mật độ cơ bản nhất: nhét 10-20% căn hộ xã hội vào một dự án thương mại, bạn sẽ được thưởng quyền xây thêm các căn hộ thương mại vượt quá mức quy định. Càng nhét nhiều nhà xã hội, mật độ thưởng càng cao. Các tỷ lệ quy đổi này đã trở nên hời hơn sau vài lần thay đổi luật gần đây.

Nhưng vũ khí sắc bén hơn cả — đặc biệt là ở San Diego — là chương trình Complete Communities Housing Solutions (Giải pháp Nhà ở Cộng đồng Hoàn chỉnh), áp dụng cho các dự án nằm trong Khu vực Ưu tiên Phương tiện Công cộng (TPAs).

Transit Priority Area (TPA) là phần đất nằm trong bán kính nửa dặm từ một trạm phương tiện công cộng tần suất cao: xe buýt chạy mỗi 15 phút một chuyến hoặc dày hơn, đường sắt nhẹ, hoặc đường sắt ngoại ô. San Diego có cực kỳ nhiều TPA vì thành phố này sở hữu một mạng lưới các con đường huyết mạch với tuyến xe buýt dày đặc.

Trong một khu TPA, nếu miếng đất cho phép bất kỳ loại hình nhà ở nào — kể cả khu quy hoạch hỗn hợp — chủ đầu tư có thể áp dụng Complete Communities để bơm FAR lên tận 6.5 cho toàn bộ khu đất, mặc kệ việc quy hoạch gốc quy định mật độ lèo tèo ra sao.

Đây không phải là một sự cải thiện rón rén nhỏ giọt. Nó là sự phá bỏ hoàn toàn giới hạn mật độ cũ. Và thứ này được áp dụng tự động (by-right) — không cần phải ngửa tay xin xỏ xét duyệt.

Điểm làm cho các công cụ thưởng mật độ vượt trội hơn bất kỳ chương trình trợ cấp nào trong hệ sinh thái nhà ở xã hội là ở chỗ: chúng tăng năng lực xây dựng mà không nhét thêm lớp nào vào cấu trúc vốn. Mọi khoản trợ cấp đều lôi theo một quy trình cạnh tranh, một thời hạn, và cả một mớ yêu cầu khác nữa. Trong khi công cụ mật độ thì xóa bỏ rào cản quy hoạch — và để lại cho chủ đầu tư khoảng trống để tự thân tối ưu hóa. Dự án ở Golden Hill minh chứng sống động cho điều này: Complete Communities giúp miếng đất đó có dư sức chứa hơn 100 căn hộ, nhưng chủ đầu tư đã quyết định dừng ở con số 91 — đó là một phép tính toán dựa trên loại căn hộ và tốc độ lấp đầy khách, chứ không phải bị kìm chân bởi mức trần của quy hoạch. Sự linh hoạt đó không bao giờ tồn tại trong bất kỳ chương trình trợ cấp nào. Một là bạn lấy tiền, hai là không. Bạn không thể vặn nhỏ nó lại để có tốc độ cho thuê tốt hơn.

Case study: Dự án Golden Hill Broadway

Dự án Golden Hill mà Moncrief chia sẻ cho thấy sức mạnh thực chiến của các công cụ này.

Khu đất: 23.400 square feet nằm trên đường Broadway ở Golden Hill, phía đông nam trung tâm San Diego. Quy hoạch gốc: CN-1-3 với mật độ cơ bản chỉ vỏn vẹn 14 căn hộ. Vị trí: Nằm trong Khu vực Ưu tiên Phương tiện Công cộng (TPA).

Việc áp dụng Complete Communities với FAR 6.5 tạo ra khoảng 152.000 feet vuông sàn xây dựng trên mảnh đất đó. Diện tích đó đủ sức chứa 91 căn hộ — gấp khoảng 6.5 lần so với mật độ cơ bản — cộng thêm 67 chỗ đậu xe rải ra hai tầng hầm bê tông.

Dự án này là by-right. Không có các cuộc họp điều trần thiết kế, không bị hành hạ xét duyệt, không lo bị dân phản đối. Chủ đầu tư nộp hồ sơ giấy phép xây dựng và thành phố chỉ việc rà soát xem có đúng luật hay không.

Tổng mức đầu tư: khoảng $35 triệu. Vay xây dựng: $23 triệu (chiếm khoảng 65% tổng chi phí). Vốn tự có (Equity): khoảng $12 triệu. Giá thuê mục tiêu trung bình: $3.50 mỗi feet vuông.

Tại sao bài toán kinh tế chạy mượt ở mức 91 căn nhưng lại chết ngắc ở mức 14 căn?

Chi phí cố định — tiền đất, làm hạ tầng, phí thiết kế, chi phí quản lý vận hành — gần như không đổi bất kể bạn xây bao nhiêu căn. Tiền đất thì nằm chết ở đó. Phí kiến trúc sư có dao động chút đỉnh theo quy mô, nhưng không tăng theo tỷ lệ thuận. Lệ phí xin phép cũng có phần cứng không đổi. Khi cái đống chi phí khổng lồ đó được xẻ nhỏ cho 91 căn hộ thay vì 14, chi phí đội lên mỗi cửa phòng sụt giảm đủ để tạo ra biên lợi nhuận khả thi.

Sự phân bổ loại căn hộ cũng phản ánh đúng khách hàng mục tiêu. Căn studio và một phòng ngủ chiếm số lượng lớn — nhắm vào những cư dân đô thị thích đi xe buýt/tàu điện, đòi hỏi chất lượng sống, không cần xe hơi, và chưa đủ tiền mua nhà ở thị trường này. Điểm xuyết vào đó là một lượng nhỏ các căn townhome ba phòng ngủ để hốt tệp khách gia đình và những người cần không gian rộng rãi, thích có sân vườn. Những căn to này cho thuê với giá mỗi feet vuông cao hơn và gánh bớt cho bức tranh kinh tế tổng thể của dự án.

Case study này cũng cho thấy một điểm thú vị về bãi đậu xe. Moncrief đã quyết định xây 67 chỗ đậu xe dù vị trí TPA cho phép cắt giảm số lượng này — đó là quyết định dựa trên nhận định rằng người thuê nhà ở Golden Hill vẫn coi bãi đậu xe là thứ bắt buộc phải có. Quyết định đó đội thêm khoảng $2.7 triệu vào tổng mức đầu tư. Nó là một nước cờ chạy theo thị trường, chứ không phải do luật ép buộc.

Cài cắm hay nộp phạt: Bài toán Inclusionary

Thêm một điều nữa mà mọi chủ đầu tư thương mại ở San Diego cần phải nằm lòng: quy định về tích hợp nhà ở xã hội (inclusionary requirement).

Một dự án chung cư thương mại tiêu chuẩn ở San Diego bắt buộc phải dành ra 10% số căn hộ làm nhà ở xã hội bị ghim giá thuê (deed-restricted) — thường ở mức 65% AMI — hoặc phải nộp một khoản phí thay thế (in-lieu fee) nếu không muốn xây.

Moncrief đưa ra một cách nhẩm tính rất dễ hiểu: cứ cắm một căn nhà ở xã hội vào dự án, giá trị ổn định (stabilized value) của dự án sẽ bốc hơi khoảng $500.000. Nếu nhét 10 căn vào một dự án 100 căn, giá trị dự án sẽ bốc hơi mất $5 triệu. Thế nhưng, khoản phí nộp phạt để không phải xây 10 căn đó thường cũng tương đương hoặc thậm chí đắt hơn — và nếu chọn nộp phạt, chủ đầu tư sẽ không được hưởng thêm bất kỳ căn hộ thưởng mật độ nào.

Đối với bảng phân tích tính khả thi, câu hỏi là: tổng thiệt hại — bao gồm chi phí xây dựng, sự sụt giảm giá trị tài sản, và những nhức đầu trong quản lý vận hành — của việc tự xây mấy căn nhà ở xã hội này đem so với việc cắn răng nộp phạt thì bên nào nặng hơn? Bài toán này phải được tính toán rạch ròi cho từng dự án một, chứ không có chuyện nhẩm tính rồi tự suy diễn.

Việc tích hợp này cũng đem lại rắc rối về thiết kế. Các quy định về công bằng nhà ở ép buộc các căn hộ xã hội không được phép có vẻ ngoài khác biệt so với căn hộ thương mại — phải chung tiêu chuẩn vật liệu, xài chung lối đi, chung tiện ích. Cái thời mà các căn hộ "giá rẻ" bị lùa hết xuống tầng thấp với vật liệu rẻ tiền đã qua lâu rồi. Điều đó có nghĩa là việc cài cắm thêm nhà ở xã hội không hề giúp tiết kiệm chi phí xây dựng nội thất — giá vốn xây mỗi căn vẫn mắc ngang ngửa các căn xịn trong tòa nhà.

Một vài điều mình rút ra được

Hóa ra làm nhà ở xã hội khác biệt với nhà thương mại không phải ở đống gạch vữa ngoài công trường, mà là ở tất cả những thứ xoay quanh việc kiếm tiền để xây nó.

• Nhà ở xã hội không thể đẻ ra tiền với các nguồn vay thông thường vì giá thuê bị ép thấp chỉ đem lại doanh thu bằng khoảng 55-60% so với giá thuê thị trường, dù chi phí xây lên là như nhau
• Nếu chính quyền cứ ép xây nhà ở xã hội mà không bơm tiền bù đắp lỗ hổng, chủ đầu tư thà nộp phạt hoặc bỏ chạy chứ không xây — chính sách đó chỉ chữa phần ngọn chứ không chữa phần gốc
• "Vốn vay kiểu Lasagna" là từ lóng ám chỉ đống 7-8 lớp trợ cấp lằng nhằng phải ráp lại với nhau trước khi dự án có thể chốt sổ — mỗi lớp đều có quy trình, thời hạn và những yêu cầu quái đản riêng
• Môi giới tín dụng thuế là trò đổi tín dụng thuế liên bang lấy vốn cổ phần dự án: nhà đầu tư mua tín dụng để giảm thuế của họ, còn chủ đầu tư lấy tiền đó để lấp cái lỗ hổng giữa chi phí và khoản nợ vay
• Tín dụng 9% là vũ khí hạng nặng nhất trong cơ cấu vốn nhà ở xã hội — và cực kỳ khó ăn; số lượng tín dụng California cấp ra mỗi đợt chả thấm vào đâu so với nhu cầu thực tế
• Tiền trợ cấp của tiểu bang thường bắt buộc dự án phải trả mức lương tiêu chuẩn (prevailing wage), đẩy chi phí nhân công lên thêm 20-30% — vô tình làm phình to cái lỗ hổng tài chính mà khoản trợ cấp đó vốn dĩ sinh ra để lấp
• Combo Complete Communities + TPA ở San Diego đẩy mức FAR lên tận 6.5 ở mọi khu đất có cho phép xây nhà ở, dẹp luôn quy định quy hoạch gốc sang một bên — hô biến một miếng đất lèo tèo 14 căn thành một dự án 91 căn
• Quyền tự động xây dựng (By-right entitlement) cũng quan trọng không kém gì thưởng mật độ: nếu không bị hành hạ xét duyệt xin xỏ, dự án có thể gọi vốn và xây dựng đúng tiến độ
• Việc phát triển nhà ở xã hội mất 3-5 năm xoay vốn không phải vì thói quan liêu, mà vì mỗi lớp trợ cấp là một cuộc chiến sinh tồn và mọi lớp vốn đều phải được điểm chỉ trước khi dự án có thể lên móng

Trớ trêu thay, cái khó của hệ thống cấp vốn nhà ở xã hội không phải là thiếu chủ đầu tư muốn xây. Người chịu xây thì đầy ra đó. Trớ trêu là ở chỗ cái hệ thống được sinh ra để giúp việc xây nhà ở xã hội trở nên khả thi — tín dụng thuế, các chương trình trợ cấp, thưởng mật độ, các lớp cấu trúc vốn — lại được xây dựng hoàn toàn dựa trên sự thiếu hụt. Chương trình nào cũng phải đấu đá nhau mới giành được. Khoản trợ cấp nào cũng đính kèm những điều kiện làm đội chi phí ở chỗ khác. Và khung thời gian của cái nào cũng dài lê thê. Quy trình xây lên một tòa nhà thì y hệt như mọi cái chung cư khác. Nhưng cái khâu gom vốn lại là một bài toán điều phối kéo dài nhiều năm trời mà chẳng có ông quan lớn nào đủ thẩm quyền đứng ra chốt hạ một lần. Giá như tiền được bơm nhiều hơn và kiến trúc tài chính đơn giản hơn thì nhà đã mọc lên nhanh hơn nhiều. Đó là một lập luận thiên về chính sách hơn là về phát triển dự án. Nhưng những con số kinh tế vẫn cứ liên tục nhắc nhở chúng ta điều đó.

Kết quả nghiên cứu của Terner Center chính là minh chứng sắc bén nhất: mỗi khi một khoản tài trợ công được đẻ thêm vào, dự án sẽ bị kéo dài thêm bốn tháng và chi phí xây dựng mỗi căn hộ đội thêm hơn $20.000. Những chương trình đắp thêm các lớp thủ tục — dù mang ý định tốt đẹp đến mấy — cũng chỉ khiến bài toán khó giải hơn, chứ không hề dễ thở hơn.

Điều đó có nghĩa là có hai câu hỏi cực kỳ quan trọng cần đặt ra trước bất kỳ một đề xuất chính sách nhà ở nào, và chúng không liên quan đến ý chí chính trị. Chúng liên quan đến cấu trúc hệ thống. Chính sách này đẻ thêm một lớp vào cơ cấu vốn, hay gọt bớt đi một lớp? Nó tạo thêm một vòng xét duyệt cạnh tranh, hay dẹp bỏ bớt đi một vòng? Một chính sách mà trả lời là "có" ở nửa vế sau của mỗi câu hỏi, chính là thứ sẽ giúp nhà được xây lên nhiều hơn. Còn một chính sách mà trả lời "có" ở nửa vế đầu, chính là lý do vì sao mười năm nữa California vẫn sẽ ngồi đây ca bài ca thiếu nhà ròng rã.

Nguồn tham khảo

• Kelly Moncrief, Create Development — Dùng để: nắm các khái niệm cơ bản về nhà ở xã hội, cơ chế hoạt động của vốn vay lasagna, quy trình môi giới tín dụng thuế, các tác động của mức lương tiêu chuẩn, công cụ thưởng mật độ Complete Communities / TPA, case study cải tạo ở Linda Vista, và case study Golden Hill Broadway. Kelly là nhà phát triển bất động sản chuyên về nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tại San Diego.
• California Housing Partnership, Báo cáo Nhu cầu Nhà ở Giá rẻ California 2024 (chpc.net) — Dùng để: khẳng định câu chuyện California mới chỉ tài trợ được cho 12% nhu cầu nhà ở xã hội dù có rất nhiều chương trình trợ cấp đang chạy; giúp phần mở đầu chỉ ra rằng đây là một nghịch lý có thật, chứ không phải nói suông.
• Terner Center for Housing Innovation, "Reducing the Complexity in California's Affordable Housing Finance System" (ternercenter.berkeley.edu) — Dùng để: minh chứng cho việc mỗi một nguồn vốn công cộng đẻ thêm (ngoài tín dụng thuế) sẽ khiến dự án kéo dài thêm khoảng 4 tháng và đội thêm $20.460 chi phí mỗi căn; 76% số dự án LIHTC tại California (2020–2023) cần tới 2 nguồn trợ cấp trở lên. Trích dẫn này hỗ trợ đắc lực cho lập luận ở phần tín dụng thuế và phần kết luận.