Bất động sản bán lẻ là nơi duy nhất mà chủ nhà muốn khách thuê bán được nhiều hàng hơn

Điều cuối cùng khiến mình nhận ra sự thú vị của bất động sản bán lẻ là cấu trúc hợp đồng thuê ở đây không giống bất kỳ loại hình bất động sản thương mại nào khác.

Trong một tòa nhà văn phòng, chủ nhà chỉ muốn khách thuê trả tiền đúng hạn và không gây rắc rối. Trong một tòa nhà chung cư, chủ nhà muốn khách tiếp tục gia hạn hợp đồng. Còn ở một nhà kho, chủ nhà chỉ mong khách thuê đừng làm hỏng hóc gì.

Nhưng ở một trung tâm mua sắm, chủ nhà lại muốn khách thuê bán được nhiều hàng hơn.

Điều này nghe có vẻ hiển nhiên cho đến khi bạn nhận ra nó khác thường đến mức nào. Ở mọi loại hình khác, doanh thu của chủ nhà là cố định một khi hợp đồng đã ký. Nhưng trong mảng bán lẻ, bản thân hợp đồng thuê thường có một điều khoản giúp chủ nhà kiếm được nhiều tiền hơn nếu doanh thu của khách thuê tăng lên. Điều đó có nghĩa là chủ nhà có lý do tài chính thực sự để làm mọi cách nhằm thu hút khách bộ hành, quản lý nhóm khách thuê, và giữ cho trung tâm luôn hấp dẫn.

Bất động sản bán lẻ là loại hình duy nhất mà chủ nhà và khách thuê mặc định là đối tác kinh tế của nhau. Điều khoản tiền thuê theo phần trăm, chiến lược khách thuê mỏ neo, ngân sách bảo trì khu vực chung, và các hạn chế về mục đích sử dụng... tất cả đều tồn tại vì kết quả tài chính của chủ nhà phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của khách thuê — chứ không chỉ là việc khách có đóng tiền thuê hay không. Một khi bạn nhìn nhận theo cách đó, toàn bộ loại hình này bắt đầu trở nên có lý.

Chính mô hình hợp tác đó đã định hình mọi thứ, từ việc tại sao một số khách thuê hầu như không phải trả tiền nhà, cho đến lý do tại sao một quán cà phê lại bị cấm không được bán bánh mì sandwich.

5 kiểu trung tâm mua sắm

Trước khi đi sâu vào cơ chế của hợp đồng thuê, bạn cần biết rằng "bán lẻ" không chỉ là một loại hình duy nhất. Có 5 kiểu trung tâm mua sắm khác nhau, thay đổi tùy theo quy mô, loại mỏ neo, và bán kính thu hút khách hàng.

Quy luật ở đây khá đơn giản: trung tâm càng lớn thì bán kính thu hút khách càng rộng. Một trung tâm siêu thị khu dân cư thu hút người dân từ khoảng cách hai dặm vì chẳng ai lái xe xuyên thành phố chỉ để mua sữa. Nhưng một trung tâm mua sắm khu vực lớn với các cửa hàng bách hóa và rạp chiếu phim lại có thể kéo khách từ cách xa mười dặm vì điểm đến đó xứng đáng để họ lái xe tới.

Sự khác biệt đó — tiện lợi so với điểm đến — định hình mọi quyết định về cách một trung tâm được thiết kế, cho thuê và lựa chọn vị trí. Các trung tâm hướng tới sự tiện lợi thì bám theo các khu dân cư. Các trung tâm hướng tới điểm đến lại tìm kiếm các nút giao thông cao tốc.

Loại thứ năm, các trung tâm xả hàng (outlet malls), lại tuân theo quy luật riêng. Hầu hết là các cửa hàng xả hàng trực tiếp từ nhà sản xuất, thường tập trung ở những khu vực ngoại ô, nơi giá đất rẻ và hiệu ứng "điểm đến" tự thân nó đã là một chiến dịch marketing. Không có nhiều trung tâm như vậy ở Nam California, nhưng chúng lại rất khổng lồ ở Bờ Đông — như Pigeon Forge, Lancaster, hay Woodbury Common, những nơi mà bản thân khu outlet đã là một điểm đến du lịch.

Trong phần còn lại của bài viết này, khi nhắc đến "trung tâm mua sắm", mình chủ yếu nói về 4 loại đầu tiên. Các trung tâm outlet hoạt động theo một logic hoàn toàn khác.

Khách thuê mỏ neo chính là lực hút trọng trường

Quyết định quan trọng nhất trong việc phát triển bất động sản bán lẻ chính là chọn khách thuê mỏ neo (anchor tenant).

Mỏ neo là cửa hàng mà toàn bộ trung tâm được xây dựng xung quanh nó. Ở một trung tâm khu dân cư, đó là siêu thị hoặc nhà thuốc. Ở trung tâm cộng đồng, đó là Target hoặc Old Navy. Ở trung tâm khu vực, đó là cửa hàng bách hóa. Còn ở trung tâm Power, đó là Costco hoặc Walmart.

Tính kinh tế trong mối quan hệ với mỏ neo khá khác thường. Khách thuê mỏ neo thường trả mức tiền thuê thấp hơn đáng kể so với thị trường — đôi khi là cực kỳ thấp — bởi vì chủ đầu tư cần họ. Bài toán tài chính chỉ hiệu quả nếu chủ đầu tư có thể bù đắp lại khoản trợ giá đó thông qua việc các khách thuê nhỏ khác (inline tenants) trả đủ tiền thuê (thường là cao hơn mức bình thường, vì họ muốn được ở gần mỏ neo).

Đó là lý do tại sao một cửa hàng Target rộng 100.000 sq ft trong một trung tâm cộng đồng có thể chỉ trả 0,75 đô la mỗi foot vuông một tháng, trong khi quán cà phê nhỏ bên cạnh lại phải trả tới 4,00 đô la. Target tạo ra lượng khách hàng mà quán cà phê đang phải trả tiền để được tiếp cận.

Những mỏ neo nhỏ hơn cũng hoạt động theo cách tương tự. Các nhà phát triển bán lẻ sẵn sàng làm mọi cách để có được một cửa hàng Starbucks, In-N-Out, hay Chick-fil-A. Không ai trong số đó thực sự là một "mỏ neo" theo định nghĩa truyền thống, nhưng mỗi thương hiệu đó lại tự tạo ra lượng khách bộ hành lớn đến mức cả trung tâm đều được hưởng lợi. Một trung tâm có In-N-Out có thể thu tiền thuê cao hơn từ các cửa hàng khác, vì bản thân In-N-Out đã là một thỏi nam châm hút khách.

Mặt trái của vấn đề là điều gì sẽ xảy ra khi một mỏ neo rời đi. Một cửa hàng mỏ neo bị bỏ trống trong trung tâm mua sắm không chỉ đơn thuần là một mặt bằng trống — nó là sự biến mất của cái lực hút trọng trường mà tất cả những người khác đang xoay quanh. Các khách thuê nhỏ bắt đầu đàm phán lại, rồi sau đó là rời đi. Trung tâm có thể rơi vào vòng xoáy đi xuống. Đó là lý do tại sao hợp đồng thuê của các mỏ neo thường được thiết kế dài hạn, đôi khi hơn 20 năm, đi kèm với những cam kết gắn bó đáng kể.

Các chỉ số bán lẻ không chỉ đo bằng foot vuông

Khi trung tâm đã đi vào hoạt động, cách các nhà phát triển đo lường hiệu suất của nó cũng không giống với văn phòng hay chung cư. Có 3 con số quan trọng nhất.

Tổng diện tích cho thuê (GLA) là diện tích mà khách thuê thực sự sử dụng. Khái niệm này giống hệt như ở bất kỳ loại hình bất động sản thương mại nào.

Tổng diện tích xây dựng (GBA) bao gồm các khu vực chung, hành lang, và văn phòng quản lý. Trong một trung tâm mua sắm, GBA lớn hơn đáng kể so với GLA — lối đi ở bãi đậu xe, cảnh quan, khu vực bốc dỡ hàng phía sau tòa nhà, văn phòng quản lý, tất cả những thứ đó đều được tính vào.

Doanh thu trên mỗi foot vuông là chỉ số năng suất — cho biết một khách thuê tạo ra bao nhiêu doanh thu trên mỗi foot vuông không gian họ thuê. Con số này thay đổi chóng mặt tùy theo từng ngành hàng.

Con số cuối cùng không phải là lỗi đánh máy đâu. Một cửa hàng Apple Store tạo ra doanh thu trên mỗi foot vuông cao gấp khoảng 8 lần so với một siêu thị và 15 lần so với một cửa hàng bách hóa truyền thống. Đó là lý do tại sao các chủ nhà làm mọi cách để lôi kéo bằng được một cửa hàng Apple Store và tại sao Apple thường trả mức giá thuê thấp hơn thị trường rất nhiều — bản thân cửa hàng này quá năng suất đến mức nó thay đổi toàn bộ bức tranh kinh tế của cả trung tâm.

Con số thứ tư — thứ liên kết tất cả những điều này lại với nhau — là tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu (rent-to-sales ratio), đôi khi được gọi là tỷ lệ chi phí mặt bằng (occupancy cost ratio). Nó là phần trăm doanh thu của khách thuê dùng để trả tiền nhà.

Hầu hết các nhà bán lẻ muốn giữ con số này ở mức 5–10%. Nếu cao hơn, tiền thuê đang ăn mòn công việc kinh doanh của họ. Nếu thấp hơn, khách thuê đang có biên lợi nhuận rất tốt và có thể chịu được mức tiền thuê cao hơn.

Công cụ tính toán chi phí mặt bằng dưới đây sẽ cho thấy điều đó hoạt động như thế nào trong thực tế:

Tổng chi phí trên mỗi foot vuông cho bạn biết số tiền thực tế mà khách thuê phải trả. Chia con số đó cho doanh thu trên mỗi foot vuông của họ, bạn sẽ có tỷ lệ chi phí mặt bằng để biết liệu vị trí đó có bền vững với họ hay không.

Tỷ lệ đó cũng chính là "chỉ số sức khỏe" mà chủ nhà luôn theo dõi. Một khách thuê có tỷ lệ này nhích lên mức trên 10% đang gặp rắc rối. Ngược lại, một khách thuê có tỷ lệ thấp hơn 5% có thể là mục tiêu mà chủ nhà âm thầm nhắm tới để tăng tiền thuê khi gia hạn — hoặc là mẫu khách thuê mà họ rất muốn nhân bản sang một trung tâm khác.

Tiền thuê theo phần trăm: khi chủ nhà được chia phần trong sự tăng trưởng

Cơ chế khiến các hợp đồng thuê bán lẻ trở nên độc đáo chính là tiền thuê theo phần trăm (percentage rent).

Tiền thuê theo phần trăm là một điều khoản trong hợp đồng quy định rằng: vượt qua một ngưỡng doanh thu nhất định, khách thuê phải trả cho chủ nhà một tỷ lệ phần trăm trên mỗi đồng doanh thu tăng thêm. Về mặt cấu trúc, đó là lý do khiến chủ nhà và khách thuê trở thành đối tác kinh tế của nhau.

Đây là cách nó hoạt động trên thực tế. Giả sử một không gian bán lẻ rộng 6.000 foot vuông có các điều khoản sau:

• Tiền thuê cơ bản: 24,50 đô la/foot vuông/năm
• Tiền thuê cơ bản hàng năm: 147.000 đô la
• Tỷ lệ phần trăm tiền thuê: 7,5%
• Ngưỡng doanh thu: 2.300.000 đô la

Dưới mức doanh thu 2,3 triệu đô la hàng năm, khách thuê chỉ việc trả khoản tiền thuê cơ bản 147.000 đô la. Khi vượt qua mức 2,3 triệu đô la, khách thuê còn phải trả thêm 7,5% cho mỗi đồng vượt quá ngưỡng đó.

Hãy tưởng tượng doanh thu của khách thuê phát triển như thế này qua bốn năm:

Khách thuê đi từ việc trả 147.000 đô la lên 177.000 đô la — tăng 20% tiền thuê — bởi vì doanh thu của họ đã tăng trưởng 50%. Chủ nhà nhận được một phần từ sự tăng trưởng đó, và khách thuê vẫn giữ lại phần lớn doanh thu tăng thêm của mình.

Ngoài ra, còn có một khái niệm gọi là ngưỡng tự nhiên (natural breakpoint), là mức doanh thu mà tại đó tiền thuê theo phần trăm đúng bằng tiền thuê cơ bản. Công thức khá đơn giản:

Với ví dụ này: $147,000 / 0.075 = $1,960,000. Ngưỡng tự nhiên là 1,96 triệu đô la, nhưng hợp đồng lại thiết lập một ngưỡng nhân tạo (artificial breakpoint) ở mức 2,3 triệu đô la — điều này cho khách thuê một khoảng đệm an toàn trên ngưỡng tự nhiên trước khi bắt đầu phải trả thêm tiền. Việc sử dụng ngưỡng tự nhiên hay nhân tạo hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình đàm phán, và một khách thuê có vị thế mạnh sẽ luôn đấu tranh để có được một ngưỡng nhân tạo.

Điều mình thấy thông minh ở cấu trúc này là sự đồng điệu về lợi ích. Chủ nhà không thể chỉ việc thu tiền rồi biến mất. Nếu họ muốn có phần từ sự tăng trưởng, họ phải chủ động kéo khách đến trung tâm — thông qua các hoạt động marketing, biển hiệu, sự kiện, và chọn lọc nhóm khách thuê. Trung tâm mua sắm không chỉ là một tòa nhà, nó là một doanh nghiệp mà chủ nhà đang trực tiếp vận hành.

Hợp đồng thuê là cách chủ nhà quản lý cả một hệ sinh thái

Hợp đồng thuê bán lẻ cũng chứa những điều khoản không bao giờ xuất hiện ở bất kỳ loại hình nào khác, bởi vì chủ nhà phải quản lý các mối quan hệ giữa các khách thuê với nhau — chứ không chỉ là mối quan hệ giữa chủ nhà và từng khách riêng lẻ.

Bốn điều khoản mang tính quyết định nhất:

CAM (Bảo trì khu vực chung)

Hầu hết các hợp đồng thuê bán lẻ đều là dạng "triple net" — khách thuê phải tự trả thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì bên cạnh khoản tiền thuê cơ bản. Nhưng các trung tâm bán lẻ cũng có những khu vực chung rất lớn: bãi đậu xe, lối đi, cảnh quan, an ninh, hệ thống chiếu sáng, biển hiệu, văn phòng quản lý.

Phí CAM sẽ phân bổ các chi phí đó cho khách thuê theo tỷ lệ tương ứng. Lý do điều này quan trọng là vì chất lượng của trung tâm phụ thuộc rất nhiều vào mức chi tiêu cho CAM. Một trung tâm mua sắm cao cấp như UTC Mall ở San Diego chi rất mạnh tay cho việc bảo trì — cảnh quan, an ninh, đội ngũ vệ sinh, trang trí ngày lễ — và bạn có thể cảm nhận được điều đó ngay khi vừa bước vào. Ngược lại, một khu mua sắm tồi tàn lại thường cắt giảm CAM, và hệ quả cũng hiển hiện rất rõ ràng.

Hầu hết các hợp đồng đều có giới hạn trần (CAM caps) hoặc điều khoản tăng giá để khách thuê không bị gánh mức tăng CAM vô hạn, nhưng chủ nhà vẫn có đủ không gian để chi tiêu ở mức cần thiết nhằm duy trì sức hút cho trung tâm.

Điều khoản sử dụng (Use clause)

Điều khoản này quy định chính xác khách thuê được phép bán những gì trong không gian đó. Không chỉ đơn giản là "họ là một quán cà phê" — mà cụ thể hơn là "họ được bán cà phê, đồ uống espresso, bánh ngọt, và bánh mì kẹp ăn sáng từ 6 giờ sáng đến 11 giờ trưa".

Tại sao lại cụ thể đến vậy? Bởi vì chủ nhà đang xây dựng một hệ sinh thái. Nếu quán cà phê đó mở rộng sang việc bán bánh mì kẹp ăn trưa, và tiệm bánh mì ở gần đó bắt đầu mất khách, tiệm bánh đó có thể đang có một "điều khoản độc quyền sử dụng" cấm bất kỳ khách thuê nào khác trong trung tâm được bán bánh mì. Lúc này, chủ nhà sẽ gặp rắc rối — và hợp đồng thuê chính là tài liệu ngăn chặn rắc rối đó xảy ra ngay từ đầu.

Điều khoản độc quyền sử dụng (Exclusive use clause)

Đây là mặt còn lại của vấn đề: nó cấp cho khách thuê quyền được là người duy nhất trong trung tâm bán một mặt hàng cụ thể.

Một cửa hàng Subway khi thuê mặt bằng sẽ thường yêu cầu quyền độc quyền không cho bất kỳ ai khác trong trung tâm được bán sandwich. Một tiệm nail sẽ yêu cầu độc quyền về các dịch vụ làm móng. Một siêu thị mỏ neo sẽ yêu cầu độc quyền bán lẻ tạp hóa toàn diện.

Điều khoản này bảo vệ khách thuê khỏi sự cạnh tranh nội bộ, đồng thời buộc chủ nhà phải suy nghĩ cẩn thận về việc họ sẽ ký hợp đồng với ai tiếp theo. Điều khoản độc quyền của những khách thuê hiện tại thực chất đang thu hẹp lại tệp khách thuê tương lai.

Quyền báo cáo doanh thu và kiểm toán

Bởi vì tiền thuê theo phần trăm phụ thuộc vào việc khách thuê báo cáo chính xác doanh thu, nên hợp đồng gần như luôn cấp cho chủ nhà quyền kiểm toán — quyền được xem xét hồ sơ bán hàng của khách sau khi đã thông báo trước để xác minh cách tính tiền thuê.

Đó không phải là sự hoang tưởng. Nó là một rủi ro thực sự. Một khách thuê muốn trốn trả tiền thuê phần trăm sẽ có động cơ để báo cáo thấp đi, và nếu không có quyền kiểm toán, chủ nhà không có cách nào để phát hiện. Vì vậy, điều khoản đó bắt buộc phải có.

Mục đích của tất cả những điều khoản này là chứng minh chủ nhà không chỉ là một người sở hữu thụ động. Chủ nhà đang chủ động định hình xem những doanh nghiệp nào sẽ hoạt động trong trung tâm, với những điều kiện nào, và bằng cách nào để họ bảo vệ lẫn nhau. Hợp đồng thuê chính là công cụ giúp họ làm điều đó.

Điều gì thay đổi khi bạn hiểu về sự cộng sinh

Điều mà mình phải đọc đi học lại vài lần mới thấm được là bất động sản bán lẻ thực chất không hẳn là mảng kinh doanh bất động sản. Nó là ngành kinh doanh một hệ sinh thái các doanh nghiệp nhỏ, và điều đó vô tình được thực hiện thông qua bất động sản.

Ở một tòa nhà văn phòng, chủ nhà có thể đổi khách thuê mà tòa nhà vẫn vận hành y như cũ. Nhưng ở một trung tâm mua sắm, chọn sai nhóm khách thuê có thể đánh chìm toàn bộ khu vực. Công việc của chủ nhà không phải là lấp đầy khoảng trống — mà là cấu trúc nên một danh mục các doanh nghiệp cùng nhau tạo ra đủ lượng khách để tất cả đều có lãi, đồng thời giữ dòng tiền đủ để trả nợ vay và mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Đó là lý do tỷ lệ trống của các trung tâm bán lẻ trong lịch sử chỉ loanh quanh khoảng 5%, thấp hơn nhiều so với mức ~15% của văn phòng. Sự trống vắng trong lĩnh vực bán lẻ rất dễ lây lan — một mặt bằng trống ở trung tâm mua sắm là dấu hiệu của sự suy thoái, khách hàng ít ghé hơn, và các khách thuê khác bắt đầu rục rịch rời đi. Các chủ nhà phải làm việc miệt mài để giữ tỷ lệ lấp đầy cao, chính bởi vì một mặt bằng trống ở đây tốn kém hơn nhiều so với việc chỉ mất đi khoản tiền thuê.

Nó cũng lý giải tại sao điều khoản tiền thuê theo phần trăm tồn tại. Việc chủ nhà kiếm được một khoản từ doanh thu của khách thuê không phải là chiêu trò vòi vĩnh — nó là cách khóa chặt sự đồng điệu về lợi ích. Khi chủ nhà kiếm được nhiều hơn nhờ khách hàng bán được nhiều hơn, họ sẽ có lý do thực sự để giữ cho trung tâm luôn nhộn nhịp.

Mình từng nghĩ các trung tâm mua sắm chỉ là những khu bất động sản chung chung — vài tòa nhà, bãi đỗ xe, ai đến thuê thì cho thuê. Nhưng thực tế loại hình này thú vị hơn nhiều. Đó là một hệ sinh thái thương mại được tuyển chọn kỹ lưỡng, trong đó chủ nhà chính là người "đạo diễn", và gần như mọi cấu trúc kinh tế đều tồn tại để giữ cho vở diễn đó trơn tru.

Một vài điều mình rút ra được

• Bất động sản bán lẻ là loại hình thương mại duy nhất mà chủ nhà và khách thuê mặc định là đối tác tài chính — cấu trúc hợp đồng theo đúng nghĩa đen sẽ trả cho chủ nhà nhiều tiền hơn khi khách thuê bán được nhiều hàng hơn.
• 5 kiểu trung tâm mua sắm (khu dân cư, cộng đồng, khu vực, Power, và Outlet) khác nhau về quy mô và bán kính thu hút. Các trung tâm hướng tới sự tiện lợi thì bám theo các khu dân cư, trong khi các trung tâm hướng tới điểm đến lại tìm kiếm các nút giao thông cao tốc.
• Khách thuê mỏ neo là một lực hút trọng trường, họ chỉ phải trả tiền thuê dưới mức thị trường để đổi lại việc tạo ra lượng khách bộ hành, giúp các khách thuê khác sẵn sàng trả mức giá cao hơn.
• Doanh thu trên mỗi foot vuông thay đổi chóng mặt tùy theo ngành hàng — một cửa hàng Apple có thể tạo ra doanh thu gấp tám lần một siêu thị, đó là lý do chủ nhà cạnh tranh khốc liệt để giành được những khách thuê năng suất cao và sẵn sàng giảm giá thuê cho họ.
• Tỷ lệ tiền thuê trên doanh thu là "chỉ số sức khỏe" mà cả khách thuê lẫn chủ nhà đều theo dõi — mức bền vững thường rơi vào khoảng 5–10%, và một khách thuê có tỷ lệ thấp hơn nhiều có thể bị nhắm đến để tăng tiền thuê khi gia hạn.
• Tiền thuê theo phần trăm là cơ chế cấu trúc giúp gắn kết lợi ích của chủ nhà và khách thuê — khi vượt qua một ngưỡng doanh thu, chủ nhà sẽ có phần trong sự tăng trưởng, đó là lý do họ phải nỗ lực kéo khách đến trung tâm.
• Ngưỡng tự nhiên (natural breakpoint) là mức doanh thu mà tại đó tiền thuê theo phần trăm đúng bằng tiền thuê cơ bản, và các khách thuê có vị thế mạnh thường đàm phán một ngưỡng nhân tạo cao hơn mức tự nhiên để tạo khoảng đệm an toàn.
• CAM, điều khoản sử dụng, đặc quyền độc quyền, và quyền kiểm toán tồn tại vì chủ nhà đang vận hành cả một hệ sinh thái doanh nghiệp chứ không chỉ cho thuê chỗ — những điều khoản này cho phép họ kiểm soát ai bán gì, khi nào, và bán như thế nào.
• Tỷ lệ trống trong ngành bán lẻ thường ở mức 5% so với 15% của văn phòng, một phần vì sự trống vắng rất dễ lây lan — một cửa hàng đóng cửa sẽ trực tiếp gây thiệt hại cho phần còn lại của trung tâm.

Điều đọng lại với mình là: một chủ nhà văn phòng muốn khách thuê đóng tiền đúng hạn và im lặng. Nhưng một chủ nhà trung tâm mua sắm lại muốn khách thuê bán được nhiều hơn, mở cửa lâu hơn, kéo khách đến đông hơn, và báo cáo những con số lớn hơn — bởi vì mọi thứ tốt cho khách thuê cũng đều tốt cho chủ nhà. Toàn bộ mảng kinh doanh này được xây dựng trên sự đồng điệu đó. Một khi mình nhìn nhận dưới lăng kính này, những điều khoản thuê kỳ lạ kia bỗng dưng lại trở nên cực kỳ hợp lý.

Bài viết này nằm trong chuỗi bài của mình về phát triển bất động sản — Phát triển Bất động sản. Các bài viết trước nói về quy trình phát triển, giấy phép, bài toán khả thi pro forma, chung cư, nhà ở xã hội, văn phòng, viện dưỡng lão, và bất động sản công nghiệp. Bài tiếp theo sẽ bàn về khu vực thương mại bán lẻ, nhân khẩu học, và câu hỏi liệu bạn có nên xây một trung tâm mua sắm hay không.