Tại Sao Các Tòa Nhà Công Nghiệp Cố Tình Trông Tẻ Nhạt

Lần đầu tiên mình thật sự để ý đến một tòa nhà công nghiệp là khi đang lái xe trên đường cao tốc số 5 hướng về Oceanside. Mình chợt nhận ra rằng tất cả chúng trông đều giống hệt nhau.

Những bức tường bê tông xám xịt. Một dải mái bằng dài dằng dặc. Một hàng cửa xuất nhập hàng. Một sân bãi bê tông rộng thênh thang cho xe tải. May mắn lắm thì chủ đầu tư sẽ cho thêm một góc tường bằng kính nếu họ cảm thấy "hào phóng".

Trong một thời gian dài, mình cứ ngỡ đây là kết quả của sự lười biếng về mặt thẩm mỹ — rằng chẳng ai thèm thiết kế những tòa nhà này vì cũng chẳng mấy ai thèm nhìn tới chúng. Nhưng sau khi tìm hiểu kỹ về tư duy thiết kế và xây dựng của một dự án thực tế, mình đã hoàn toàn thay đổi quan điểm.

Các tòa nhà công nghiệp trông tẻ nhạt vì hầu hết mọi lựa chọn có thể nhìn thấy được — từ vật liệu tường, khoảng cách cột, số lượng cửa dock, chiều sâu sân xe tải, cho đến cả việc thiếu vắng các chi tiết trang trí — đều đang phục vụ cho một mục đích cụ thể: hoặc là cho hoạt động vận hành của khách thuê, hoặc là cho bản tính toán tài chính (pro forma) của chủ đầu tư. Ngay giây phút bạn chi tiền cho những thứ đẹp đẽ bên ngoài, bạn đang tiêu tốn những khoản tiền không cần thiết, và vô tình đẩy mức thuê hòa vốn lên cao hơn mức thị trường có thể chấp nhận. Sự tẻ nhạt không phải là lười biếng. Đó là khi những con số đang hoạt động hiệu quả.

Dự án thực tế mà mình muốn dùng để minh họa cho điều này nằm ở phía bắc San Diego. Nó là một ví dụ tuyệt vời vì mọi lựa chọn của chủ đầu tư đều xoay quanh hai thứ: tòa nhà phải được xây dựng với chi phí thấp nhất có thể, và nó phải cực kỳ tiện dụng khi khách thuê dọn vào.

Ví dụ thực tế: 400.000 foot vuông tại Oceanside

Dự án này có tên là Pacific Coast Collection, nằm trên đường Rocky Pointe ở Oceanside. Nó bao gồm bốn tòa nhà với tổng diện tích khoảng 402.000 foot vuông trên khu đất rộng 25 mẫu Anh (acre), được xây dựng theo hai giai đoạn (phase). Tòa nhà lớn nhất rộng khoảng 124.000 foot vuông, trong khi tòa nhỏ nhất là 50.000 foot vuông.

Giai đoạn 1 được khởi công vào đầu năm 2018. Giai đoạn 2 chỉ bắt đầu khi khách thuê đã bắt đầu dọn vào Giai đoạn 1. Toàn bộ khu đất được bàn giao trong chưa đầy 12 tháng kể từ khi Giai đoạn 2 thực sự bắt đầu xây dựng.

Tốc độ chính là thứ đầu tiên đáng để lưu tâm. Xây dựng công nghiệp không mất nhiều năm trời như văn phòng hay căn hộ. Một khi bạn đã có giấy phép và san lấp xong, phần khung nhà có thể hoàn thành chỉ trong vài tháng. Câu hỏi ở đây không phải là "liệu chúng ta có thể xây nhanh không" — mà là "làm sao để ngăn dòng tiền không bị 'chảy máu' trong quá trình xây dựng."

Đó chính là lý do tại sao chúng ta cần phân kỳ xây dựng.

Phân kỳ là công cụ quản lý dòng tiền, không phải để làm màu

Bản năng của hầu hết mọi người khi nghe đến việc "dự án được xây thành hai giai đoạn" là nghĩ về khả năng hấp thụ (absorption) — rằng chủ đầu tư không muốn tung ra quá nhiều diện tích cùng lúc rồi để nó trống không.

Đó cũng là một phần lý do. Nhưng lý do lớn hơn thì thực tế (và tẻ nhạt) hơn nhiều: chừng nào bạn chưa có một tòa nhà có người trả tiền thuê, bạn vẫn đang tiêu tiền mà không thu lại được gì.

Mỗi tháng xây dựng là mỗi tháng phải trả lãi vay xây dựng, chi phí mềm (soft cost), phí quản lý và chi phí duy trì khu đất. Bạn xây xong và cho thuê càng nhanh, bạn càng sớm ngăn được việc "đốt tiền" và bắt đầu dùng thu nhập từ vận hành để chi trả cho giai đoạn tiếp theo thay vì phải bỏ thêm vốn tự có (equity).

Nếu một dự án có tổng cộng 400.000 foot vuông và bạn chia nó ra với giai đoạn đầu tiên là 124.000 foot vuông, bạn cũng đang chia nhỏ chi phí phát triển. Giai đoạn đầu có thể chỉ tốn 40-45 triệu đô thay vì 140 triệu đô cùng lúc, và số vốn tự có cần thiết để bắt đầu cũng nhỏ hơn tương ứng.

Công cụ tính tỷ trọng giai đoạn (phase share) này giúp chúng ta hình dung lượng vốn bị kẹt trong mỗi giai đoạn:

Khoảng 31% tổng diện tích nằm ở Giai đoạn 1 — con số này tương ứng với khoảng một phần ba chi phí và một phần ba rủi ro vốn tự có ban đầu. Phần vốn còn lại sẽ chưa cần cam kết cho đến khi Giai đoạn 1 chứng minh được là tòa nhà thực sự có khách thuê.

Đây không phải là một chiêu trò marketing. Đây là cách chủ đầu tư dùng thời gian như một công cụ phòng vệ để tránh sai lầm về nhu cầu thị trường.

Thứ được chào mời là khu vực lân cận, không phải bản thân tòa nhà

Khi một chủ đầu tư chào mời dự án công nghiệp cho các khách thuê tiềm năng, bản thân tòa nhà gần như là một thứ yếu. Thứ họ thực sự đang bán là vị trí và các "hàng xóm" xung quanh.

Chiến dịch marketing của Pacific Coast Collection dựa trên ba con số chủ chốt:

• 6,2 triệu người trong vòng một giờ lái xe.
• Tuyến đường sắt nhẹ dài 22 dặm kết nối các thung lũng nội địa.
• 45 phút di chuyển tới hai sân bay lớn.

Đây là những con số về dân số và logistics, không phải con số về kiến trúc.

Phần "hàng xóm" là thứ mình thấy thú vị nhất. Trong tài liệu quảng cáo của dự án, họ liệt kê một danh sách các doanh nghiệp lớn đã có mặt trong khu vực — từ trung tâm phân phối mới toanh của FedEx Ground đối diện, cho đến Kaiser Permanente, Titleist, hay Junyen Tech. Thông điệp ngầm ở đây là: "Những công ty lớn mà bạn tin tưởng đã kiểm tra kỹ lưỡng vị trí này và họ thấy nó hiệu quả. Bạn có thể tin họ."

Trong ngành có một câu chuyện cũ về tư duy này. McDonald's có một trong những đội ngũ nghiên cứu bất động sản lớn nhất thế giới — cả một hệ thống chuyên để chọn vị trí, chạy phân tích khu vực thương mại trước khi mở cửa hàng. Ngược lại, Burger King với ngân sách bất động sản khiêm tốn hơn nhiều, thường chỉ cần tìm những vị trí trong vòng 3 phút di chuyển từ một tiệm McDonald's. Tại sao phải tốn tiền nghiên cứu khi McDonald's đã làm hộ bạn rồi?

Đó chính là cách mà bản chào hàng "hàng xóm" hoạt động. "FedEx đã đặt một trung tâm phân phối 300.000 foot vuông ngay đối diện. Họ sẽ không ở đây nếu vị trí này không hiệu quả về mặt logistics." Tư duy này là "mượn uy tín", và nó hiệu quả vì nó thật sự hữu ích — một khách thuê logistics có thể nhìn thấy bằng chứng thực tế rằng cơ sở hạ tầng chuỗi cung ứng đã hiện hữu.

Điều này không có nghĩa đây là vị trí phù hợp cho mọi khách thuê. Nhưng nó giúp giảm bớt gánh nặng thẩm định (diligence) cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê, giúp tòa nhà dễ cho thuê hơn nhiều.

Những thông số kỹ thuật thực sự đang làm gì?

Khi bạn đọc bản thông số kỹ thuật (spec sheet) của một tòa nhà công nghiệp, nó trông giống như một danh sách các con số ngẫu nhiên. Thực tế không phải vậy.

Dưới đây là thông số thực tế của Giai đoạn 1 trong dự án này:

Gần như không có thông số nào liên quan đến vẻ ngoài của tòa nhà. Mỗi dòng kẻ đều thuộc về một trong ba nhóm:

• Quyết định về năng lực cho vận hành của khách thuê (chiều cao, số cửa dock, điện năng).
• Quyết định về tính linh hoạt để tòa nhà có thể phục vụ nhiều loại khách thuê (khoảng cách cột, không dùng giằng K).
• Quyết định về độ bền để tòa nhà tồn tại qua quá trình sử dụng khắc nghiệt (sân bê tông, hệ thống ESFR).

Chi tiết "không có hệ giằng K" là thứ khiến mình ngạc nhiên nhất khi lần đầu tìm hiểu. Giằng K — những thanh chống địa chấn hình chữ K chạy chéo giữa các cột — rất tốt về mặt kết cấu nhưng lại cực kỳ gây phiền nhiễu về mặt vận hành. Nó làm gián đoạn mặt bằng. Một khách thuê đang cố gắng bố trí hệ thống kệ hàng hoặc dây chuyền sản xuất sẽ phải né những thanh chéo này, và điều đó làm hỏng sơ đồ bố trí tối ưu.

Việc loại bỏ giằng K buộc chủ đầu tư phải chi nhiều tiền hơn vào chính các cột và tường để chúng tự gánh được tải trọng địa chấn. Khoản chi phí tăng thêm đó là thật. Nhưng nó giúp tòa nhà có một mặt bằng hoàn toàn thông thoáng cho bất kỳ khách thuê tiềm năng nào — điều này giúp tòa nhà được cho thuê nhanh hơn và tiếp cận được nhiều đối tượng khách hàng hơn.

Sự đánh đổi đó — chi thêm tiền cho kết cấu để khách thuê có một mặt bằng tiện dụng hơn — chính là tư duy toán học đằng sau hầu hết các thông số kỹ thuật của một tòa nhà công nghiệp.

Tilt-up: Phương pháp xây dựng "đo ni đóng giày" cho những chiếc hộp

Khi bạn đã quyết định xây một chiếc hộp lớn và đơn giản, câu hỏi tiếp theo là làm thế nào để xây những bức tường. Phương pháp phổ biến nhất cho nhà công nghiệp tại Mỹ là xây dựng bê tông đúc sẵn tại chỗ (tilt-up) — và rất đáng để tìm hiểu tại sao.

Quy trình này gần như ngược lại với cách mọi người thường hình dung về xây dựng bê tông.

Phương pháp đổ bê tông tại chỗ truyền thống (cast-in-place) yêu cầu phải xây dựng một hệ thống ván khuôn (formwork) thẳng đứng bao quanh cốt thép, sau đó mới đổ bê tông ướt vào trong. Hệ thống ván khuôn này về cơ bản là việc xây một bức tường gỗ tạm bợ chỉ để giữ bê tông trong lúc nó khô. Nó cần được thiết kế kỹ thuật, lắp dựng, gia cố và sau đó phải tháo dỡ khi tường đã cứng.

Tilt-up bỏ qua hầu hết các bước đó. Sàn nhà đã được đổ sẵn để làm nền của tòa nhà. Vậy nên chủ đầu tư tận dụng luôn sàn đó, đặt các tấm khuôn tường nằm phẳng ngay trên sàn, đặt cốt thép và khung cửa, rồi đổ bê tông theo phương ngang. Khi tường đã khô, một chiếc cần cẩu sẽ nhấc nó lên và đặt vào vị trí.

Việc tiết kiệm chi phí đến từ ba nguồn chính:

1. Không cần hệ thống ván khuôn riêng biệt.
2. Đổ bê tông ngang nhanh hơn và tốn ít nhân công hơn đổ dọc.
3. Sàn nhà được tái sử dụng làm cả sàn lẫn khuôn đúc tường.

Công trường cũng trở nên an toàn hơn. Mỗi năm, chúng ta vẫn thường nghe thấy những vụ sập ván khuôn khi đang đổ bê tông dọc. Đó là một sự cố đáng sợ vì bê tông ướt rất nặng và không có khả năng tự chịu lực cho đến khi nó khô. Với tilt-up, bê tông khô hẳn trên mặt đất trước khi ai đó định nhấc nó lên. Khi nó được dựng đứng, nó đã có khả năng chịu lực rồi.

Những sự đánh đổi của phương pháp này

Tilt-up không phải là một "bữa trưa miễn phí". Lý do nó cực kỳ hiệu quả cho nhà công nghiệp cũng chính là lý do nó không hoạt động cho hầu hết các loại hình tòa nhà khác.

Rào cản về hình học là rào cản lớn nhất. Một tấm tường tilt-up là một tấm phẳng. Càng nhiều đường cong, góc cạnh hoặc các ô mở kỳ lạ, phương pháp này càng trở nên khó khăn. Nếu bạn cố xây một dự án nhà ở theo cách này, bạn sẽ tiêu hết số tiền tiết kiệm được vào những giải pháp xử lý vụng về.

Rào cản về mặt bằng cũng quan trọng không kém. Các tấm tường được xây trên mặt đất, nghĩa là đất phải bằng phẳng và thoáng. Cần cẩu cần không gian để xoay xở nhấc từng tấm vào vị trí. Một khu đất chật hẹp trong đô thị với các tòa nhà sát vách không phải là nơi dành cho tilt-up — chẳng có chỗ nào để đặt các tấm tường nằm phẳng và cũng chẳng có chỗ cho cần cẩu làm việc.

Và cuối cùng là quy mô: chi phí cố định cho mỗi tấm tường chỉ có thể được khấu hao hết khi diện tích tường đủ lớn. Một tòa nhà nhỏ sẽ không có đủ diện tích tường để phương pháp này trở nên có lãi.

Đó là lý do tại sao hầu hết các tòa nhà công nghiệp trông như những chiếc hộp tilt-up — và tại sao gần như không có tòa nhà văn phòng cao tầng hay khách sạn boutique nào trông như vậy. Công nghệ và loại hình tòa nhà đã tiến hóa cùng nhau.

Phần thẩm mỹ: Thứ gì có thể giải quyết, và thứ gì thì không

Nơi duy nhất mà các chủ đầu tư sẵn lòng chi tiền cho thẩm mỹ là góc lối vào gần khu vực văn phòng. Đó là khu vực mà khách viếng thăm sẽ thực sự nhìn thấy — từ khách hàng, khách thuê tiềm năng, cho đến các môi giới đang đi khảo sát tòa nhà.

Dự án Pacific Coast Collection có một góc văn phòng mặt kính với phần đỉnh hơi vát — bức tường thực sự nghiêng lên ở một bên nhờ tận dụng tính linh hoạt của tilt-up tại các góc. Nó không quá ấn tượng, nhưng nó tạo cho tòa nhà một "gương mặt" có thể nhận diện được từ ngoài đường.

Toàn bộ phần còn lại của tòa nhà chỉ là những bức tường bê tông phẳng lì.

Sự bất đối xứng đó — chăm chút thẩm mỹ nơi con người bước vào, và để bê tông trần nơi xe nâng hoạt động — chính là mấu chốt. Bạn chi tiền vào nơi nó tạo ra tác động đến việc cho thuê, và không chi vào nơi nó không cần thiết. Đây là một tư duy thiết kế rất khác so với việc "làm sao để cái này trông như một bảo tàng". Nó là "làm sao để cái này trông giống như một nơi mà một Giám đốc Tài chính (CFO) cảm thấy an tâm khi ký hợp đồng thuê 10 năm."

Điều đã thay đổi cách mình nhìn nhận thiết kế công nghiệp

Điều mình cứ suy nghĩ mãi kể từ khi tìm hiểu những tư liệu này là: tòa nhà là kết quả đi sau quyết định thuê, chứ không phải đi trước nó.

Trong phân khúc văn phòng hay căn hộ, thiết kế của tòa nhà là thứ thu hút người dùng — mặt bằng mở, ánh sáng, chất lượng hoàn thiện, cảm giác về khu phố. Thiết kế đóng vai trò kéo nhu cầu (demand).

Trong phân khúc công nghiệp, nhu cầu hầu như đã có sẵn. Khu phố vốn đã là khu công nghiệp. Khách thuê hoặc là cần loại diện tích mà chủ đầu tư đang xây, hoặc là không. Công việc của tòa nhà không phải là để "quyến rũ" khách thuê. Công việc của tòa nhà là loại bỏ mọi lý do vận hành mà khách thuê có thể dùng để từ chối ký hợp đồng.

Đó là lý do tại sao bản thông số kỹ thuật (spec sheet) chính là công cụ marketing. Sân xe tải 128 foot — họ có thể chạy xe kéo vào. Nguồn điện 3.000 amp — họ có thể chạy bất kỳ máy móc nào họ muốn. Không có giằng K — họ có thể bố trí mặt bằng theo ý thích. Hệ thống ESFR với đầu phun K-25 — họ có thể xếp hàng cao sát trần.

Mỗi thông số đó là một câu trả lời cho câu hỏi "liệu chúng ta có thực sự dùng được tòa nhà này không" mà khách thuê sẽ đặt ra. Tòa nhà là một chuỗi những lời đáp "có" cho những câu hỏi mà khách thuê thậm chí còn chưa kịp hỏi.

Đây là một bài toán thiết kế rất khác so với việc tạo ra một thứ gì đó đẹp đẽ về mặt thị giác. Và một khi bạn hiểu được điều đó, những chiếc hộp bê tông tẻ nhạt không còn tẻ nhạt nữa. Chúng bắt đầu trông thật chính xác.

Một vài điều mình rút ra được

• Các tòa nhà công nghiệp được thiết kế chủ yếu để loại bỏ các trở ngại vận hành hơn là để thu hút sự chú ý — bản thông số kỹ thuật mới là thứ để làm marketing, chứ không phải mặt đứng của tòa nhà.
• Phân kỳ xây dựng không chỉ là chiến lược hấp thụ thị trường — nó là chiến lược quản lý dòng tiền giúp các tòa nhà xây trước tài trợ cho các tòa nhà xây sau và giảm thiểu rủi ro vốn tự có.
• Bản chào hàng "hàng xóm" (chiến lược Burger King) là một trong những cách hiệu quả nhất để giảm bớt chi phí thẩm định cho khách thuê, và các chủ đầu tư luôn tận dụng uy tín của những thương hiệu lớn đã hiện hữu trong khu vực.
• Mọi thông số kỹ thuật trong tòa nhà công nghiệp đều phục vụ một trong ba mục đích: hỗ trợ vận hành, duy trì tính linh hoạt của mặt bằng, hoặc đảm bảo độ bền dưới cường độ sử dụng cao — hầu như không có thông số nào mang tính trang trí.
• Loại bỏ hệ giằng K là một trong những quyết định thầm lặng: nó khiến chủ đầu tư tốn nhiều tiền hơn cho kết cấu nhưng lại mang lại giá trị lớn trong việc cho thuê vì mặt bằng hoàn toàn thông thoáng.
• Xây dựng tilt-up hiệu quả cho nhà công nghiệp chính vì loại hình này vốn là những chiếc hộp lớn và phẳng — phương pháp xây dựng và loại hình tòa nhà đã đồng tiến hóa cùng nhau.
• Tilt-up không phù hợp cho các dự án nhỏ, các hình dạng phức tạp hay các khu đất chật hẹp — những hạn chế này cũng chính là lý do tại sao mọi dự án công nghiệp đều trông giống hệt nhau.
• Ngân sách thẩm mỹ của một tòa nhà công nghiệp chỉ tập trung vào góc lối vào nơi con người thực sự đi lại, chứ không phải phía sân xe tải — một sự bất đối xứng có chủ đích dựa trên tác động thực tế đến việc cho thuê.

Điều mà mình cứ đọng lại mãi chính là điểm cuối cùng đó. Một tòa nhà công nghiệp không phải là một công trình kiến trúc bỗng dưng có khách thuê. Nó là một tập hợp các yêu cầu của khách thuê bỗng dưng có thêm những bức tường bao quanh. Mọi lựa chọn trong suốt quá trình — từ phân kỳ, xây dựng tilt-up, bỏ giằng K cho đến sân xe tải 128 foot — đều nhằm phục vụ khả năng vận hành của khách thuê hoặc giúp bài toán tài chính của chủ đầu tư đứng vững cho đến khi tòa nhà được lấp đầy. Khi bạn nhìn tòa nhà theo cách đó, những bức tường bê tông tẻ nhạt không còn là biểu hiện của sự thiếu đầu tư. Chúng là minh chứng cho việc dồn toàn bộ nguồn lực vào những thứ thực sự quan trọng.

Bài viết này nằm trong chuỗi bài về phát triển bất động sản của mình — Real Estate Development. Các bài viết trước về công nghiệp bao gồm năm phân khúc của bất động sản công nghiệp và cách tính giá thuê hòa vốn. Bài tiếp theo sẽ nói về cách việc cho thuê công nghiệp thực sự vận hành — và tại sao nó chẳng giống gì với việc cho thuê căn hộ hay văn phòng.