COVID không thay đổi bất động sản — nó chỉ kéo 5 năm thay đổi vào 18 tháng

Trước đây mình cứ nghĩ COVID đã làm đảo lộn thị trường bất động sản theo những cách không ai ngờ tới.

Nhưng càng tìm hiểu kỹ những gì thực sự diễn ra với nhu cầu văn phòng, thói quen mua sắm, tốc độ tiêu thụ kho bãi và thị trường lao động giai đoạn 2020-2022, mình mới nhận ra cách nghĩ đó chưa đúng. Hầu hết mọi "thay đổi do COVID" thực chất đã nhen nhóm từ trước đại dịch. COVID chỉ đóng vai trò là một "cỗ máy nén thời gian" mà thôi.

Làm việc từ xa vốn là một xu hướng âm thầm, nhưng COVID đã biến nó thành tiêu chuẩn chỉ trong ba tuần. Thương mại điện tử đang dần chiếm lĩnh thị phần bán lẻ, và COVID đã đẩy con số đó nhảy vọt chỉ trong một năm. Tự động hóa đang len lỏi vào các công việc dịch vụ lương thấp, rồi COVID đã thúc đẩy nó nhanh hơn khi việc "không tiếp xúc trực tiếp" bỗng trở thành một ưu điểm thay vì nhược điểm. Không có gì thực sự mới cả, chỉ là tốc độ diễn ra quá nhanh mà thôi.

COVID không làm thay đổi quỹ đạo của bất động sản. Nó chỉ nén 5 năm thay đổi vào trong vỏn vẹn 18 tháng — và những nhà phát triển, bên cho vay hay khách thuê nào chưa kịp chuẩn bị cho những xu hướng đó đều rơi vào thế bị động khi mốc thời gian bị đảo lộn. Phải mất nhiều năm nữa chúng ta mới thấy hết hệ quả, nhưng những gì bị đẩy nhanh đã lộ rõ: nhu cầu văn phòng truyền thống giảm đi, nhu cầu kho bãi và phân phối tăng mạnh, tự động hóa thay thế dần các công việc dịch vụ, làn đầu tư hạ tầng công rầm rộ vấp phải tình trạng thiếu hụt lao động, và một làn sóng dịch chuyển dân cư mà giới bất động sản vẫn đang nỗ lực giải mã.

Sự "nén thời gian" đó chính là điều mình muốn chia sẻ sâu hơn trong bài này.

Làm việc từ xa thay đổi bản chất của không gian văn phòng

Sự thúc đẩy mạnh mẽ nhất chính là làm việc từ xa.

Trước năm 2020, nhiều tập đoàn lớn đã bắt đầu thử nghiệm các hình thức làm việc linh hoạt — như cho phép quản lý cấp cao làm tại nhà 1-2 ngày, hoặc một số ít vị trí đặc thù làm từ xa hoàn toàn. Tuy nhiên, hạ tầng công nghệ lúc đó chưa đồng bộ, văn hóa công ty chưa thực sự chấp nhận, và hầu hết các hợp đồng thuê văn phòng vẫn dựa trên giả định rằng mọi người sẽ có mặt ở công ty mỗi ngày.

Thế rồi vào tháng 3/2020, mọi nhân viên văn phòng trên cả nước bỗng nhiên phải làm việc tại nhà chỉ sau một đêm. Những công ty vốn chưa có VPN, chưa có chính sách cấp phát laptop hay quy trình phối hợp từ xa đã phải xây dựng mọi thứ chỉ trong vòng hai tuần. Đến khi các tòa nhà văn phòng mở cửa trở lại, thói quen làm việc đã vĩnh viễn thay đổi.

Dù con số có khác nhau tùy vào đặc thù mỗi công ty và khu vực, nhưng xu hướng chung là không đổi. Hiện nay, nhiều công ty dịch vụ chuyên nghiệp chỉ ghi nhận tỷ lệ có mặt tại văn phòng khoảng 40%. Các công ty công nghệ còn thấp hơn. Một số ngành như tài chính hay luật thì quyết liệt hơn trong việc yêu cầu nhân viên quay lại văn phòng, nên tỷ lệ có cao hơn nhưng vẫn thấp hơn hẳn so với mức trước đại dịch.

Đối với bất động sản văn phòng, những hệ quả này vẫn đang ngấm dần vào hệ thống. Tổng diện tích thuê chưa giảm nhanh bằng tỷ lệ có mặt thực tế, đơn giản vì các hợp đồng thuê thường kéo dài 5-10 năm và khách thuê không thể dễ dàng hủy bỏ cam kết. Nhưng khi các hợp đồng này hết hạn, nhiều khách thuê đang thu hẹp diện tích — họ chỉ lấy khoảng 60-70% diện tích cũ, nhưng thường chọn những tòa nhà hạng A đời mới với tiện ích tốt hơn.

Đây chính là xu hướng "tìm đến chất lượng" (flight to quality). Khách thuê dùng ít diện tích hơn nhưng sẵn sàng chi cho không gian xịn hơn. Điều này khiến các tòa nhà văn phòng cũ, hạng thấp hơn đối mặt với hai nỗi lo cùng lúc: mất khách thuê vào tay các đối thủ mới xịn hơn, và mất tổng diện tích thuê do xu hướng làm việc từ xa. Một số tòa nhà này sẽ được nâng cấp lại, một số được chuyển đổi thành căn hộ hoặc khu đa năng, và một số sẽ cứ bỏ trống cho đến khi có ai đó tìm ra cách sử dụng phù hợp với cấu trúc cũ của tòa nhà.

Những gì trước COVID vốn là một quá trình dịch chuyển chậm chạp, thì nay đã trở thành một cuộc tái cấu trúc thần tốc.

Thương mại điện tử đòi hỏi kho bãi nhanh hơn mức ngành có thể đáp ứng

Mặt bên kia của câu chuyện chính là những gì đã xảy ra với không gian công nghiệp và kho bãi.

Thương mại điện tử vốn đã tăng trưởng đều đặn — trung bình cứ 5-6 năm lại tăng gấp đôi trong suốt thập kỷ 2010 — và hạ tầng kho bãi hỗ trợ cũng đã mở rộng theo. Thế rồi COVID đã đẩy tỷ trọng thương mại điện tử trong ngành bán lẻ tăng vọt chỉ trong một năm. Đồng thời, sự đứt gãy chuỗi cung ứng đã dạy cho mọi người một bài học: mô hình tồn kho "vừa đủ" (just-in-time) rủi ro hơn nhiều so với tưởng tượng.

Sự chuyển dịch từ tồn kho "vừa đủ" sang tồn kho "phòng hờ" (just-in-case) là thay đổi mang tính bền vững hơn cả. Những công ty từng rơi vào cảnh cháy hàng linh kiện bán dẫn, nhu yếu phẩm hay nguyên liệu thô trong đại dịch đã quyết định thà trữ thêm hàng còn hơn là để mình rơi vào thế bị động khi có cú sốc cung ứng tiếp theo. Lượng hàng dự trữ thêm đó phải có chỗ để, và "chỗ để" đó chính là diện tích kho bãi.

Đối với các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, đây là thời kỳ nhu cầu mạnh mẽ nhất trong nhiều thập kỷ. Tỷ lệ trống giảm sâu, giá thuê tăng vọt, và những trung tâm phân phối từng bị coi là "xây quá tay" năm 2018 bỗng chốc trở nên khan hiếm. Đặc biệt là Amazon, họ đã thuê và xây với tốc độ một mình làm thay đổi cục diện thị trường công nghiệp ở nhiều thành phố — dù sau đó họ cũng có thu hẹp bớt khi tốc độ tăng trưởng trở lại mức bình thường.

Câu hỏi dài hạn đặt ra là liệu cơn sốt kho bãi này có duy trì mãi mãi hay sẽ có lúc vượt quá nhu cầu và phải điều chỉnh. Xu hướng tồn kho "phòng hờ" có lẽ sẽ còn tồn tại lâu dài, trong khi tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử đã dần ổn định lại sau đỉnh điểm năm 2020. Sự kết hợp của hai lực đẩy này là điều mà thị trường công nghiệp vẫn đang nỗ lực tìm điểm cân bằng.

Tự động hóa đã bước qua ranh giới mà các cuộc tranh luận về lao động chưa làm được

Suốt một thập kỷ trước COVID, luôn có một cuộc tranh luận âm ỉ về việc tăng lương tối thiểu, tự động hóa và những công việc lương thấp nào sẽ tồn tại được. Những người ủng hộ phong trào "15 USD mỗi giờ" muốn tăng lương; còn những người phản đối lại cho rằng lương cao sẽ chỉ thúc đẩy tự động hóa nhanh hơn và xóa sổ hoàn toàn các công việc đó.

COVID đã giải quyết cuộc tranh luận này bằng cách đẩy nhanh tự động hóa mà chẳng cần đợi đến lúc lương tăng.

Hãy bước vào một nhà hàng năm 2026: bạn quét mã QR, gọi món trên điện thoại và một nhân viên sẽ mang đồ ăn ra. Năm vị trí nhân viên sảnh từng có vào năm 2019 — lễ tân, hai phục vụ, một bartender, một người dọn bàn — nay chỉ còn lại một hoặc hai người. Thay đổi này không hẳn vì lương tăng, mà vì COVID buộc các nhà hàng phải giảm tiếp xúc, và quy trình giảm tiếp xúc này hóa ra lại rẻ hơn và dễ vận hành hơn.

Mô hình tương tự cũng xuất hiện tại các cửa hàng tạp hóa (quầy tự thanh toán từ chỗ chỉ là một phần nhỏ nay đã chiếm một nửa số máy), trong bán lẻ (thanh toán di động và tự phục vụ ở các siêu thị lớn), trong ngành khách sạn (nhận phòng không cần chìa) và trong y tế (khám bệnh từ xa và kiosk tự phục vụ).

Đối với bất động sản, những hệ quả này tuy kín đáo nhưng rất thực tế. Những tòa nhà vốn được thiết kế cho lượng lớn nhân viên sảnh nay không còn cần đến mức đó nữa. Các nhà hàng trước đây cần khu vực sảnh chờ 20 mét vuông nay chỉ cần một quầy lấy đồ nhỏ gọn. Các cửa hàng bán lẻ từng cần dãy thanh toán dài nay cần khu vực tự thanh toán tinh gọn hơn. Cách bố trí bên trong các không gian thuê này đang thay đổi, và các nhà phát triển khi xây mới hoặc cải tạo các bất động sản bán lẻ, khách sạn đều phải thiết kế dựa trên mô hình nhân sự mới thay vì mô hình cũ.

Câu hỏi khó hơn là chuyện gì sẽ xảy ra với những người lao động bị mất việc do sự chuyển dịch này. Đó không phải là câu hỏi của ngành bất động sản, nhưng nó là hệ quả tất yếu — ít công việc dịch vụ hơn tại các trung tâm mua sắm đồng nghĩa với ít người đi làm hơn, ít lượt khách vãng lai hơn, và một hồ sơ nhu cầu hoàn toàn khác cho chính những trung tâm mà những công việc đó từng tồn tại.

Đầu tư hạ tầng vấp phải tình trạng thiếu hụt lao động

Một diễn biến khác thời kỳ COVID sẽ định hình ngành xây dựng trong nhiều năm tới là làn sóng chi tiêu hạ tầng liên bang cuối cùng cũng đã được thông qua.

Trong nhiều thập kỷ, chi tiêu hạ tầng của Mỹ tính theo tỷ lệ GDP liên tục sụt giảm. Đường sá, cầu cống, đập nước, mạng lưới điện, sân bay và bến cảng đều đã cũ kỹ và thiếu bảo trì, trong khi ý chí chính trị để cấp vốn thay thế trên quy mô lớn thì chưa có. Gói hạ tầng liên bang năm 2021 đã rót hàng trăm tỷ USD vào khoảng trống đó — cam kết lớn nhất trong cả một thế hệ.

Vấn đề là ngành xây dựng vốn đã thiếu hụt lao động lành nghề từ trước khi làn sóng chi tiêu này ập đến. Thợ hàn, thợ điện, thợ ống nước, thợ mộc và thợ vận hành thiết bị đang nghỉ hưu nhanh hơn tốc độ lao động mới gia nhập ngành. Cơn sốt hạ tầng đã nhân bội nhu cầu đối với chính lực lượng lao động vốn đang khan hiếm đó.

Hệ quả đối với việc phát triển bất động sản tư nhân là rất rõ ràng và không mấy dễ chịu: chi phí dự án tăng cao, tiến độ kéo dài, và các nhà phát triển thấy mình phải cạnh tranh với các dự án công để giành giật cùng một nhóm lao động. Những gói thầu xây dựng vốn trước đây có 3 bên tham gia nay chỉ còn 1 bên hoặc không có ai nhận. Một dự án trước đây mất 14 tháng để xây nay kéo dài tới 18 hay 20 tháng.

Riêng tại San Diego, vấn đề lao động còn gắn liền với lực lượng làm việc xuyên biên giới. Một phần đáng kể lao động xây dựng lành nghề của khu vực này di chuyển từ Tijuana (Mexico) sang Mỹ làm việc mỗi ngày — và khi biên giới đóng cửa trong đại dịch, cơn khát lao động bỗng trở nên gay gắt ngay lập tức. Ngành xây dựng khu vực này đã âm thầm vận động cho cải cách nhập cư dựa trên nhu cầu cung ứng lao động kể từ đó, bất kể luồng gió chính trị chung đang thổi theo hướng nào.

Đối với các nhà phát triển, đây hiện là một biến số thực tế trong khâu thẩm định dự án. Một bản dự toán (pro forma) mà không tính đến sự khan hiếm lao động lành nghề là một bản dự toán quá lạc quan khi các gói thầu thực tế đổ về.

Những thay đổi dân cư mà ngành vẫn đang cố gắng đọc vị

Sự thúc đẩy lớn thứ năm từ COVID chính là việc tái phân bổ nơi người dân sinh sống.

Ba xu hướng cùng lúc xuất hiện. Một số người rời bỏ các thành phố ven biển đắt đỏ để đến các đô thị nội địa có chi phí thấp hơn — như Boise, Phoenix, Austin, Nashville hay Charlotte. Một số người rời bỏ khu trung tâm để ra vùng ngoại ô hoặc ven đô trong cùng một thành phố. Và dòng người nhập cư vào Mỹ cũng sụt giảm mạnh trong thời gian đóng cửa biên giới, sau đó bắt đầu hồi phục một cách không đồng đều.

Đối với bất động sản, điều này quan trọng nhất ở những thành phố ghi nhận sự tăng hoặc giảm dân số mạnh nhất. Những đô thị đang phát triển chứng kiến giá thuê tăng phi mã, tốc độ tiêu thụ căn hộ vượt xa nguồn cung bàn giao, và một làn sóng dự án mới đang nỗ lực đuổi theo nhu cầu. Những đô thị đang thu hẹp thì ngược lại — giá thuê chững lại, tốc độ tiêu thụ chậm, và các nhà phát triển phải tạm dừng các dự án mới.

California là ví dụ điển hình cho xu hướng theo hướng tiêu cực. Cuộc điều tra dân số năm 2020 cho thấy lần đầu tiên trong lịch sử California bị mất một ghế trong Quốc hội, và từ 2010 đến 2020, có khoảng 1,3 triệu người rời California sang bang khác nhiều hơn số người từ nơi khác chuyển đến. Chi phí sinh hoạt cao ngất ngưởng là nguyên nhân chính, và nếu điều đó không thay đổi, xu hướng này khó có thể dừng lại.

Yếu tố nhập cư chính là biến số khó đoán nhất. Nhập cư quốc tế lịch sử vốn là nguồn tăng trưởng dân số chính của Mỹ, và khi nó chậm lại, "trần dân số" đối với nhu cầu nhà ở sẽ bắt đầu siết lại sớm hơn mức bình thường. Chính sách nhập cư càng không chắc chắn, càng khó để dự báo nhu cầu dài hạn ở những thành phố mà người mới đến vốn đóng góp một phần quan trọng vào sự tăng trưởng.

Đối với các nhà phát triển và bên cho vay, bài học thực tế là các giả định về dân số trong dự toán cần phải cụ thể cho từng địa phương hơn trước. "Dân số cả nước tăng 1% mỗi năm" không có nghĩa là khu vực cụ thể của bạn cũng tăng 1% — nó có thể đang tăng 4% hoặc đang giảm 1%, và câu trả lời đó sẽ thay đổi cả một dự án.

Những điều mình cứ nghĩ mãi sau giai đoạn COVID

Điều đọng lại rõ nhất với mình là COVID đóng vai trò thúc đẩy nhiều hơn là tạo ra cái mới. Không có xu hướng lớn nào — từ làm việc từ xa, thương mại điện tử, tự động hóa đến dịch chuyển dân cư — là hoàn toàn mới cả. Tất cả đều là những xu hướng mà những người quan sát kiên trì đã theo dõi suốt nhiều năm.

Những gì COVID đã làm là buộc mọi người, kể cả những ai vốn chẳng quan tâm, phải đối mặt với tất cả những xu hướng đó cùng một lúc. Những công ty vốn chưa có hạ tầng làm việc từ xa đã phải xây dựng xong trong hai tuần. Những thành phố vốn nghiên cứu việc ăn uống ngoài trời suốt một thập kỷ đã phê duyệt chính thức chỉ trong ba tháng. Những ngành vốn trì hoãn tự động hóa đã chuyển dịch mạnh mẽ khi dịch vụ không tiếp xúc trở thành một lợi thế cạnh tranh.

Những đơn vị thành công trong giai đoạn này không phải là những người "tự phát kiến ra mình" ngay lúc đó. Mà là những người đã âm thầm chuẩn bị cho các xu hướng này từ trước — bằng cách ký hợp đồng thuê văn phòng ngắn hạn, đầu tư vào năng lực kho bãi, xây dựng hạ tầng làm việc từ xa trước cả khi thực sự cần đến, và điều chỉnh danh mục khách thuê tránh xa những mảng vốn đã trên đà đi xuống. Họ không cần phải cuống cuồng vì họ đã làm bài tập về nhà từ trước rồi.

Đó là bài học mình cứ tự nhắc mình mãi. Hầu hết những gì sau này nhìn lại trông như một sự thay đổi đột ngột, thực chất đều là một quá trình thay đổi dài và chậm mà cuối cùng đã đến lúc không thể ngó lơ được nữa. Phần thưởng cho việc chú ý đến những xu hướng chậm chạp không phải là để tránh khỏi sự thay đổi — mà là để không phải là người hoảng loạn khi sự thay đổi đó cuối cùng cũng ập đến.

Một vài điều mình rút ra được

• Tác động lâu dài của COVID đối với bất động sản mang tính "nén thời gian" nhiều hơn là "phát minh mới" — hầu như mọi xu hướng "mới" đều là sự tăng tốc của những gì đã có từ trước.
• Nhu cầu không gian văn phòng vẫn đang tự điều chỉnh theo mô hình làm việc Hybrid (kết hợp), dừng lại ở một điểm cân bằng giữa làm từ xa hoàn toàn và lên công ty hoàn toàn; trong đó xu hướng "tìm đến chất lượng" đang ưu ái các tòa nhà hạng A đời mới.
• Sự chuyển dịch từ tồn kho "vừa đủ" sang tồn kho "phòng hờ" là lực đẩy bền vững hơn cho nhu cầu kho bãi — tốc độ tăng trưởng TMĐT có thể chậm lại, nhưng sự thay đổi trong dự trữ hàng hóa mang tính cấu trúc.
• Tự động hóa trong các công việc dịch vụ lương thấp đã nhảy vọt nhiều năm trong thời kỳ COVID vì quy trình không tiếp xúc trở thành một điểm cộng thay vì rắc rối; và phần lớn sự tự động hóa này sẽ còn tồn tại mãi.
• Làn sóng chi tiêu hạ tầng liên bang đang vấp phải tình trạng thiếu hụt lao động xây dựng kéo dài, nghĩa là chi phí và tiến độ dự án nay bị thắt chặt về mặt cấu trúc so với thời trước COVID.
• Tại những thị trường khan hiếm lao động như San Diego, chính sách nhập cư hiện là một biến số thực tế của bất động sản — khi biên giới thắt chặt, nguồn cung lao động xây dựng cũng thắt chặt theo.
• Sự tái phân bổ dân cư đã tăng tốc trong COVID, với việc các thành phố ven biển đắt đỏ mất cư dân vào tay các thành phố nội địa rẻ hơn; riêng California ghi nhận số người rời đi sang bang khác cao hơn số người chuyển đến lần đầu tiên trên quy mô lớn.
• Các giả định về tăng trưởng dân số địa phương trong dự toán (pro forma) cần phải sát thực tế địa phương hơn trước — các con số trung bình quốc gia không còn đại diện tốt cho bất kỳ phân khúc thị trường cụ thể nào nữa.

Điều đọng lại sâu sắc nhất với mình là sự tăng tốc do COVID diễn ra chẳng có gì bất ngờ với những ai vốn đã để mắt đến những xu hướng chậm. Làm việc từ xa đang nhích dần lên. Thương mại điện tử đang gặm nhấm thị phần bán lẻ. Tự động hóa đang "nhấm nháp" dần các công việc lương thấp. Dân cư đang dịch chuyển khỏi các vùng ven biển. Chẳng có gì là bí mật cả. Phần thưởng cho việc nhận ra chúng không phải là để né tránh thay đổi — mà là để sẵn sàng khi sự thay đổi ập đến nhanh hơn bất kỳ ai dự liệu. Lần tăng tốc tiếp theo có lẽ nhìn lại cũng sẽ y hệt như vậy: hiển nhiên khi đã rồi, bị gạt đi khi chưa tới, và nhẹ nhàng nhất với những ai đã chuẩn bị sẵn sàng.

Bài viết này nằm trong chuỗi bài về phát triển bất động sản của mình — Real Estate Development. Bài trước nói về tại sao bất động sản tiến hóa chậm. Bài tiếp theo sẽ về các lực lượng dài hạn — nhân khẩu học, khí hậu, khả năng chi trả và thành phố thông minh — những thứ sẽ định hình lại những gì chúng ta xây dựng trong hai thập kỷ tới.