Nhìn từ xa thì phát triển văn phòng có vẻ đơn giản hơn thực tế

Nhìn từ xa, phát triển văn phòng có vẻ khá đơn giản. Tìm một khu đất, xây một tòa nhà văn phòng, lấp đầy khách thuê, rồi thu tiền thuê.

Nhưng khi mình bắt đầu nhìn kỹ hơn, mình mới thấy rằng ngay cả trong cùng một lĩnh vực bất động sản, mỗi loại sản phẩm lại vận hành rất khác nhau. Phát triển đất không giống homebuilding. Homebuilding không giống office development. Và office development chắc chắn không chỉ là "xây một tòa nhà rồi chờ khách thuê tới."

Đây là một kiểu kinh doanh khác, với kiểu rủi ro khác, timeline khác, economics khác, và cách nhìn về nhu cầu cũng khác.

Đó là điều mình muốn giữ lại trong bài này.

Bài viết này thực ra là nỗ lực của mình để biến một buổi lecture khá nhanh thành thứ gì đó dễ suy ngẫm hơn và dễ nhớ hơn: office development nằm ở đâu trong thế giới development rộng hơn, điều gì làm nó khác đi, và vì sao phần lớn câu chuyện ở đây xoay quanh đội ngũ, bài toán leasing, và việc đọc đúng nhu cầu trước khi quá muộn.

Không phải mô hình development nào cũng đang cố "thắng" theo cùng một cách

Một trong những điểm khởi đầu hữu ích nhất ở đây là so sánh giữa land development, homebuilding và investment property development.

Tất cả đều nằm dưới chiếc ô lớn là development, nhưng chúng không vận hành như cùng một loại hình kinh doanh.

Land development gần với một trò chơi tồn kho dài hạn và nhiều rủi ro hơn. Bạn đang làm việc với đất thô, approvals còn bất định, hạ tầng lớn và timeline kéo dài.

Homebuilding lại giống một mô hình kinh doanh xoay quanh tồn kho bán ra với khối lượng lớn hơn. Mục tiêu là đưa sản phẩm nhà ở để bán ra thị trường tương đối nhanh.

Còn investment property development lại khác thêm một lần nữa. Nó không đặt trọng tâm vào việc bán tồn kho ngay lập tức, mà là tạo ra một tài sản có dòng tiền và có thể vận hành như một doanh nghiệp.

Mình thích cách khung này được đưa ra, vì nó làm mình dễ thấy hơn tại sao developer thường chuyên môn hóa. Đây không chỉ là những cái nhãn khác nhau. Chúng là những logic vận hành khác nhau.

Office development thực chất là một mô hình kinh doanh dựa vào nhu cầu trong tương lai

Điều làm mình chú ý nhất ở office là mức độ nhạy với demand, nhưng theo một kiểu rất riêng.

Khác với housing, nơi nhu cầu đôi khi trông có vẻ rõ ràng hơn, nhu cầu văn phòng phụ thuộc rất nhiều vào việc doanh nghiệp đang làm gì. Các công ty có đang mở rộng không? Có đang tuyển dụng không? Có đang thu hẹp không? Có đang outsource không? Có đang nghĩ lại xem họ thực sự cần bao nhiêu diện tích không?

Điều đó có nghĩa là office development không chỉ là câu chuyện về tòa nhà. Nó là câu chuyện về tăng trưởng việc làm, điều kiện kinh doanh, thay đổi công nghệ, hành vi của khách thuê, và lượng diện tích mà mỗi nhân viên thực sự cần.

Điều này làm office bớt giống một loại sản phẩm cố định, và giống một mục tiêu luôn di chuyển hơn.

Lịch sử của văn phòng cũng là lịch sử của cách con người làm việc thay đổi

Mình thích phần nhìn lại lịch sử này vì nó làm office development bớt cảm giác ngẫu nhiên hơn.

Ban đầu, các tòa nhà văn phòng tập trung ở downtown CBD, nơi chiều cao, vị thế và tính gần kề đặc biệt quan trọng. Kết cấu thép và thang máy đã thay đổi điều gì là khả thi về mặt vật lý, và từ đó thay đổi cả hình hài của văn phòng.

Sau đó, thời kỳ freeway đẩy văn phòng ra ngoài trung tâm, thành các suburban campus và office park thấp tầng.

Rồi đến thời kỳ internet và outsourcing, cách công ty tổ chức công việc thay đổi, và diện tích văn phòng trên mỗi nhân viên bắt đầu giảm xuống.

Sau Great Recession, các công ty tiếp tục suy nghĩ lại xem họ thực sự cần bao nhiêu diện tích, và các mô hình co-working hay flex bắt đầu được chú ý nhiều hơn.

Rồi COVID xuất hiện, và toàn bộ câu hỏi về nhu cầu văn phòng lại bị xáo trộn thêm một lần nữa.

Điều mình thích ở timeline này là nó nhắc rằng văn phòng không chỉ là những cái hộp vật lý. Chúng phản chiếu cách doanh nghiệp chọn làm việc ở từng thời điểm.

Văn phòng vẫn gắn rất sâu với vị trí — chỉ là không phải lúc nào cũng theo cùng một cách

Một điều khác mình chú ý là logic chọn site cho office thay đổi khá nhiều tùy bạn đang nói về downtown office hay suburban office.

Với downtown office, địa chỉ có tính biểu tượng, khả năng đi bộ, giao thông công cộng và tính trung tâm rất quan trọng. Việc ở gần các công ty khác, gần tiện ích và gần lõi đô thị có thể làm site mạnh hơn.

Còn với suburban office, ưu tiên lại đổi khác. Nó nghiêng nhiều hơn về khả năng tiếp cận freeway, ra vào thuận tiện, chỗ đậu xe và chất lượng của môi trường office park.

Điều này làm mình nghĩ về office không phải như một thị trường duy nhất, mà như nhiều logic vị trí cùng tồn tại song song.

Tòa nhà văn phòng được phân hạng một phần theo tuổi, nhưng thực ra là theo trải nghiệm

Phân loại A/B/C lúc đầu nghe khá đơn giản, nhưng thực ra nó là một gói tín hiệu khá lớn.

Đúng, tuổi đời quan trọng. Đúng, vị trí quan trọng. Nhưng chất lượng quản lý, tiện ích, chân dung khách thuê, layout, mức độ vị thế, công nghệ, vật liệu, tính bền vững và việc tòa nhà có còn phù hợp với nhu cầu hiện tại của khách thuê hay không cũng đều quan trọng.

Vì vậy, "Class A" không chỉ là cách nói khác của "mới". Nó là cách nói tắt cho một mức độ hấp dẫn nhất định trên thị trường.

Mình thích cách nhìn này vì nó làm phân hạng trở nên động hơn. Một tòa nhà có thể già đi, thị trường có thể thay đổi, và thứ được xem là premium cũng có thể đổi theo.

Office development thực sự là một môn thể thao đồng đội

Đúng vậy, office development không bao giờ diễn ra chỉ vì một người có một ý tưởng hay.

Bởi một dự án văn phòng không thể được tạo nên bởi riêng một cá nhân. Đằng sau nó luôn là cả một đội ngũ gồm project manager, kiến trúc sư, land planner, kỹ sư, tư vấn thị trường, nhóm entitlement, nhóm tài chính, đội thi công, và đội leasing. Mỗi bên giữ một vai trò khác nhau, nhưng điều quan trọng không chỉ là ai cũng có mặt — mà là toàn bộ dự án chỉ có thể vận hành nếu những nhóm đó phối hợp được với nhau.

Điều này khiến toàn bộ quá trình hiện ra rất rõ như một bài toán về vận hành và phối hợp. Office development không đơn thuần là xây một tòa nhà. Thực chất, đó là quá trình điều phối rất nhiều con người, chuyên môn và quyết định khác nhau để một tòa nhà có thể tồn tại được cả về kinh tế lẫn pháp lý.

Bài toán leasing của office quan trọng hơn nhiều so với con số rent trên headline

Một hợp đồng thuê có thể công bố contract rent, nhưng con số đó không phải lúc nào cũng kể đúng câu chuyện kinh tế thật.

Nếu chủ nhà cho free rent, khách thuê improvement allowance hoặc những concession khác, thì effective rent có thể thấp hơn khá nhiều so với mức thuê trên headline. Điều đó có nghĩa là nếu chỉ so lease bằng contract rent thì rất dễ bị lệch.

Điều này quan trọng vì nó cho thấy một thương vụ rất dễ trông đẹp hơn thực tế trên giấy nếu bỏ qua các concession.

Effective rent là nơi lease văn phòng trở nên "thật" hơn

Một khách thuê có thể ký ở một mức giá thuê trên mỗi square foot nghe rất ổn, nhưng khi tính thêm các tháng free rent và tiền TI, mức rent kinh tế trung bình thật sự lại thấp hơn.

Đó mới là con số mà developer, buyer hay underwriter thật sự cần quan tâm.

Mình thích điều này vì nó biến leasing thành thứ mang tính phân tích hơn nhiều so với việc chỉ đọc một con số rent quote. Nó trở thành một bài toán valuation.

Đo diện tích văn phòng không hề đơn giản như chỉ đếm square feet

Một phần khác cũng quan trọng hơn mình nghĩ là cách diện tích văn phòng được đo.

Có gross area, usable area và rentable area — và những khác biệt này thực sự quan trọng vì tiền thuê thường được tính theo rentable area, chứ không chỉ theo phần diện tích mà khách thuê trực tiếp sử dụng.

Điều đó có nghĩa là các khu vực dùng chung sẽ được phân bổ vào bài toán thuê thông qua load factor.

Và sau đó là:

Phần này làm mình nhận ra office leasing đôi khi giống một bài toán hình học khoác áo bài toán tiền thuê.

Load factor âm thầm thay đổi thứ mà khách thuê thực sự đang trả tiền

Bản thân công thức load factor khá đơn giản, nhưng tác động của nó thì không nhỏ.

Một khách thuê có thể nghĩ mình đang thuê một diện tích nào đó, nhưng khi common space được phân bổ theo tỷ lệ, rentable area — và do đó là cơ sở tính rent — sẽ tăng lên.

Nghĩa là rentable square footage có thể lớn hơn đáng kể so với usable square footage.

Đây là một ví dụ rất hay cho thấy economics của office thường ẩn bên trong các định nghĩa.

Cấu trúc lease cũng thay đổi trực tiếp giá trị thật của tòa nhà

Một phần quan trọng khác là ai là người trả operating expenses.

Gross lease đặt phần gánh nặng đó nhiều hơn lên landlord. Net lease chia sẻ bớt phần này. Triple-net lease thì chuyển phần lớn hơn sang cho khách thuê.

Khác biệt đó tác động rất mạnh đến dòng tiền của owner và cả pro forma của dự án.

Slide nói về trách nhiệm chi phí làm phần này trở nên rất trực quan với mình. Cấu trúc lease không chỉ là câu chữ pháp lý. Nó tác động trực tiếp đến rủi ro và dòng tiền.

Expense stop là một trong những chi tiết nhỏ nhưng có thể âm thầm đổi cả economics của thương vụ

Khái niệm "expense stop" cũng làm mình chú ý, vì nó giống một công cụ thỏa hiệp ngoài đời thật nhưng lại rất quan trọng trong office leasing.

Thông thường, chủ nhà sẽ chịu một mức chi phí vận hành cơ sở ban đầu. Nhưng nếu về sau chi phí thực tế tăng vượt mốc đó, thì phần tăng thêm có thể được chuyển sang cho khách thuê hoàn trả, thường theo tỷ lệ diện tích mà họ thuê.

Điều này có nghĩa là lạm phát của chi phí vận hành tòa nhà không nhất thiết phải mãi nằm hoàn toàn trên vai người chủ cho thuê.

Đọc thì nghe có vẻ nhỏ, nhưng theo thời gian, nó có thể tạo ra khác biệt lớn cho mức độ ổn định của tài sản dòng tiền.

Phân tích thị trường văn phòng thực chất là cách để tránh tự lừa mình

Phần cung cầu là một trong những phần thực tế nhất.

Muốn biết office development có hợp lý hay không, bạn phải hiểu vacancy, absorption, rent growth, nguồn cung cạnh tranh, planned development, barriers to entry, các thị trường lân cận và nhu cầu khách thuê thực sự trông như thế nào.

Điều đó có nghĩa là market analysis không chỉ là "thành phố này có đang tăng trưởng không?" Nó cụ thể hơn nhiều:

• hiện đang có bao nhiêu diện tích văn phòng còn trống,
• tốc độ hấp thụ thực sự là bao nhiêu,
• loại khách thuê nào đang mở rộng,
• và rent trong tương lai có đủ để gánh chi phí development hay không.

Điều này làm office development nghe khá "không khoan nhượng" theo một cách hữu ích. Nếu đọc sai demand, tòa nhà có thể rất đẹp mà vẫn là thương vụ sai.

Net absorption là một trong những tín hiệu rõ nhất của nhu cầu thật

Vì một thị trường có thể trông rất nhộn nhịp nhưng thực ra là nó chỉ chia sẻ khách thuê giữa các tòa nhà, chứ không phải đang tạo ra nhu cầu mới.

Nếu khách thuê chỉ đang chuyển từ tòa nhà này sang tòa nhà khác, leasing activity có thể cao trong khi net absorption vẫn yếu. Đó là churn, không phải tăng trưởng thật.

Net absorption có cảm giác ý nghĩa hơn, vì nó cho biết liệu thị trường có thực sự đang cộng thêm diện tích được sử dụng hay không.

Đây là một trong những khái niệm mình thích nhất, vì nó cắt xuyên qua cảm giác trông có vẻ sôi động của tòa nhà, nhưng thực chất không phải là sự tăng trưởng thật sự.

Shadow space là một trong những ý niệm đáng sợ hơn của thị trường văn phòng

Shadow space là gì?

Một tòa nhà có thể trông như đã được lease, nhưng trên thực tế lại chưa được sử dụng hết. Điều đó có nghĩa là thị trường có thể trông chặt hơn sự thật, trong khi phần diện tích dư thừa vẫn đang nằm ẩn trong hệ thống.

Điều này khiến shadow space trở nên đặc biệt nguy hiểm với developer nếu họ chỉ đọc demand qua các con số occupancy trên headline.

Đây là ví dụ rất rõ cho thấy market analysis trong office không thể chỉ dựa vào các con số top-line.

Diện tích trên mỗi nhân viên luôn thay đổi, nên nhu cầu văn phòng cũng luôn thay đổi theo

Một ý khác khá tinh nhưng quan trọng là mỗi nhân viên thực sự dùng bao nhiêu diện tích văn phòng.

Con số đó đã thay đổi suốt nhiều thập kỷ, và xu hướng chung thường là đi xuống do open office, không gian dùng chung, layout hiệu quả hơn và outsourcing.

Điều đó có nghĩa là ngay cả khi việc làm tăng lên, nhu cầu văn phòng cũng không nhất thiết tăng theo cùng tỷ lệ.

Đây là một lời nhắc rất quan trọng. Bạn không thể chỉ lấy tăng trưởng việc làm nhân với những giả định cũ rồi mong ra được một câu trả lời hữu ích.

Office development giống một cuộc thương lượng liên tục giữa rent và reality

Khi lùi lại nhìn toàn bộ bức tranh, mình thấy mọi thứ khá rõ.

Office development chỉ hoạt động nếu có đủ khách thuê muốn thuê diện tích, ở mức rent đủ cao để gánh được chi phí tạo ra tòa nhà, dưới cấu trúc lease đủ ổn để tạo ra dòng tiền đáng tin, trong một thị trường mà nguồn cung tương lai không đè bẹp nhu cầu.

Đó là rất nhiều điều kiện phải cùng đúng một lúc.

Có lẽ đó là lý do office developer vừa cần market judgment, vừa cần một cái đầu đủ lạnh.

Một vài điều thực tế mình rút ra

Nếu phải rút gọn mọi thứ ở đây thành vài ý nền tảng, mình sẽ giữ lại những điều sau:

• Các product type khác nhau thực sự là những mô hình kinh doanh khác nhau.
• Nhu cầu văn phòng thực chất là nhu cầu cho nơi công việc diễn ra, và cách con người làm việc luôn thay đổi.
• Office development phụ thuộc rất nhiều vào đội ngũ.
• Headline rent có thể gây hiểu lầm nếu bỏ qua concession.
• Rentable area không giống usable area.
• Cấu trúc lease thay đổi rủi ro và giá trị.
• Net absorption kể một câu chuyện sâu hơn so với chỉ nhìn leasing activity.
• Shadow space có thể che giấu sự yếu đi thật sự của thị trường.
• Và tính khả thi của office thực chất là bài kiểm tra xem rent, demand và cost có thể cùng tồn tại trong một câu hay không.

Có lẽ ý cuối cùng là thứ mình sẽ nhớ nhất.

Vì office development không hẳn quá bí ẩn nếu tách nó ra từng phần.

Nhưng nó lại trông rất dễ đi sai nếu mình đơn giản hóa nó quá mức.